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【舒立观察】何为房市治本之举

2016年10月09日 14:54 来源于 《财新周刊》
只要从解决高房价赖以存在的土地财政入手,并改善宏观调控手法,中国的房地产业就有希望走上健康发展的道路

  “国庆黄金周”几乎演变为房地产市场“限购周”。自9月30日起,北京、天津、成都、郑州、武汉、深圳等城市先后发布楼市调控政策。当前,房价疯涨,这一轮紧急调控意味着2014年松绑的中国房地产政策再次步入拐点。

  多地出台的调控政策细节或有不同,但基本思路一致,即竭力控制需求:或提高首套房或二套房首付比,或抬高房贷门槛。稍有“新意”的手法是,天津等地出台“分区限购”政策;成都则盯紧“人头”:在一些区域一人只能新购买一套商品住房。这些极富短缺经济特征的手段,正是过往多轮限购政策的加码。类似情景已多次重现,被证明是抽刀断水之举,本轮限购亦不会例外。

  其实,解决房价暴涨的扭曲状态,说难亦难,说易亦易。关键还是下决心改革。只要从解决高房价赖以存在的土地财政入手,并改善宏观调控手法,中国的房地产业就有希望走上健康发展的道路。在当前靠限价治标很可能失灵的情况下,决策者应将治本之举及早提上议程,付诸行动。

  房价畸高的危害是相当显著的。从居民房贷收入比、新增房贷/新增地产销售额等指标来看,中国房价已超过日本房地产泡沫时期,接近美国金融危机期间峰值水平。这不仅提高了企业经营成本和城市居民生活成本,进一步扩大了社会贫富差距,也直接绑架了中国经济。在当前其他实体行业呈现“资产荒”之际,一旦房价深度调整,极易引发经济灾难。去年从股牛到股灾的教训犹在眼前,房牛转为房灾的后果,只会更为严峻。

  令人费解的是,与制造业等行业资产质量相比,按揭贷款如今被银行普遍视作“最安全的资产”;“为控制风险”,本已房价畸高的一二线城市,居然成为按揭贷款主要投向地。由于缺乏统一的金融监管体系,微观主体各自为战,宏观审慎监管难以落实的弊端已暴露无遗。识者有理由担忧,未来的房灾必然与金融风险正相关。

  高房价的社会成本也不容轻视。中国房价的疯涨已与人口结构变化、经济基本面严重脱节。就在政府以大量财政收入、政策举措完善社保体系,有意缩小社会贫富差距之时,高房价带来一轮又一轮财富转移,使富者愈富而贫者愈贫,使刚进入社会的年轻人无缘房产,这将影响新兴中产阶级的成长,更是对城市新移民的直接打击。同时,住房成为首要的投资品或投机品,且为恐惧驱动,国人经济不安全感不断加剧。

  众所周知,如今的高房价根植于“土地财政”,即以土地为“信用基础”,授权地方政府执行积累城市化原始资本的道路。房价的五成以上要落入政府囊中。土地出让收入多年占地方本级财政收入一半,2010年高达67.62%。近年来,土地出让收入对财政收入的贡献率有所下降,但比重依然可观。许多地方面临着两难选择:如果卖地,将催生新的“地王”,推高房价;不卖地,则政府无法完成收入任务。这从一个侧面反映了土地财政已经难以为继。

  土地财政的基础是计划经济下的城市土地国有化和农村土地集体化制度,注定是低效的。连它的赞美者都不能不承认,这种安排过度耗费了土地资源。此外,它拉大贫富差距,锁定了不同社会阶层上下流动的渠道,造就了绝望的社会底层,滋生了触目惊心的腐败和激烈的社会冲突,并埋下了金融风险。这与中国房地产市场的境况何其相似!

  应当承认,政府依靠土地收入来取得短期收入以做强财政、发展经济,这个历史阶段过去了。当然,从土地财政过渡到税收财政,需要细致的制度安排。政府放弃地产收入,但通过共享方式获得长期收益,或可成为一种选择。但是,现在无论如何不是继续争论,而是付诸行动的时候了。摒弃土地财政当然也有风险,例如有观察者警告可能影响企业的竞争力,但如果采取从试点入手,从大城市入手步步为营之策,风险是完全可控的。更不消说,无所作为、任由房价飙升的风险,显然远高于改革本身面临的风险。如果不改变土地财政,国人就很难相信政府抑制房价过快上涨的诚意,“越调越涨”是可以想见的结果。

  即使就短期而言,政府调控房地产政策的手法也须改变。不少官员希望房市呈现慢牛行情,这与股市监管者的思路高度相似。去年的股市大振荡表明,这不过是一厢情愿。在房地产调控上,由于误判经济大势,骤冷骤热、进退乖张之举也并不鲜见,使房地产市场主体蒙受巨大损失。已出台政策也反映了各部门利益协调之难。政策制定者首先应尊重市场基本规律。重视需求端,更应注重供给端,特别是热点城市应主动公布土地储备和供应计划,合理引导市场预期。

  中国房地产市场过去20年的爆发性增长,源于三大动力:房改、城市化和宽松的货币政策。如今,房改动力已经耗竭;城市化仍在中途,但艰难可见;靠货币政策支撑,则无异于搭建空中楼阁。如同转型中的中国经济一样,房地产市场如欲获得可持续发展,必须调整体制基础。挥别土地财政,加强宏观审慎监管,再不应迟疑。

  (本文为2016年10月10日出版的《财新周刊》第39期社评

版面编辑:周东旭
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