美国房地产泡沫是怎样形成的

　　【名家/新秀】（财新专栏作家 李拉亚）市场抑制泡沫的能力有限。泡沫严重时可能颠覆市场经济。近100年来世界经济史上两场最大经济危机均由美国的泡沫破裂引发。1929年大危机由美国股市泡沫破裂引发。2008年美国金融危机导致的世界性经济危机由美国房地产泡沫破裂引发。美国房地产泡沫形成机制和中国房地产泡沫形成机制虽有很多不同之处，了解美国2008年房地产泡沫形成和危害对中国而言仍有一定参考价值。我们对泡沫应该高度警惕和重视，不让其对经济形成致命的危害。

　　美联储自2000年高科技股票泡沫破裂后，连续多年采取低利率政策，刺激了房地产泡沫。这导致贷款意愿和抵押品价值之间螺旋上升。低利率刺激了居民的购房需求，而对购房的贷款政策又很宽松（一般首付20%），造成了市场上对房地产的强劲需求，直接推高了房地产价值。房地产价值的不断增值，导致了居民对房地产的投资性需求（拥有多套住房长期出租）和投机性需求（不是为了长期投资而是短期套利），也促使银行进一步放松贷款条件。一些贷款机构向低收入或低信誉购房者贷款，形成次级贷款。次级房贷的利率虽要高于优惠级房贷2%至3%，但次级贷款可以零首付。银行知道这隐藏着道德风险，但银行认为，反正房地产价值不断上升，即使次级购房者付不起房贷利息也不要紧，购房者可以卖掉房子，返还银行贷款，大不了银行收回房子再卖出。由此，房地产泡沫得以形成。