7%告急，政策台风一触即发

　　【财新网】（专栏作家 管清友）近期是政策变动的关键窗口。国务院一季度经济形势分析会和政治局会议即将召开，一季度经济数据也即将揭开面纱，从近期李克强总理和多部委负责人赴地方密集调研的信号来看，预计一季度经济增速大概率低于预期，很可能大幅跌至6.8%左右。经济下行压力加大主要是因为传统增长引擎继续失速，而新增长点又青黄不接。

　　首先，房地产继续受到短期信贷因素、中期库存因素和长期人口因素的三重压力。短期来看，尽管降息之后房贷利率明显下行，但在利率市场化、股市疯狂和负债来源愈发不稳定的背景下，银行配置信贷的意愿依然不高，信贷的“量”依然偏紧。中期来看，高库存的状况并没有明显缓解。截至2015年2月，商品房待售面积6.4亿平方米。按2014年商品房销售面积12.1亿平方米计算，在不考虑新竣工面积的情况下，全国商品房存销比为6个月，而2012年7月降息带动投资反转时这个数字仅为3.5个月。除了高企的待售库存，目前巨大的在建面积存量也是阻碍房地产开工的巨大障碍。截至2015年2月，在建房屋施工面积48.3亿平米，待售住房与在建住房需54个月才能卖掉。过去几年的投资实际上已经透支了相当一部分未来的居住需求。在天量库存未消化前，地产投资回暖概率不大。