住房市场空间有多大

　　【财新网】（专栏作家 李奇霖 特约作者 张德礼）2016年三季度房地产调控开始收紧，到现在快满三年。虽然一些城市在 “因城施策” 框架下有所放松，但整体调控基调还是 “房住不炒”。这三年里看空地产的呼声不断，但实际情况是它的韧性显然超出了大多数人的预期，尤其是投资，2016-2018连续三年增速上升。今年1-4月累计11.9%的投资增速，更是让人对地产在中国经济中的重要性有了新的认识。

　　短期来看，除了销售外，棚户区改造、开发商快周转、加快已开工项目竣工等因素，都会对地产投资有影响。但在中长期，需求是影响地产投资最核心的变量，包括城镇化进程中新增人口的刚需，以及已有城镇人口的改善型需求。