如何提升租赁住房REITs的产品收益率

　　【财新网】（专栏作家 蔡真 特约作者 崔玉）

一、问题的提出

　　2021年6月29日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资【2021】958号），其中将直辖市和人口净流入大城市的保障性租赁住房纳入基础资产目录。

　　中国租赁住房底层资产收益率很低，难以达到金融市场投资者对公募REITs投资收益的基本要求，这成为租赁住房REITs发展的主要障碍。根据国家金融与发展实验室房地产金融中心的统计，截至2020年底，中国4座一线城市租金收益率为1.43%，9座二线热点城市租金收益率为1.74%，8座二线非热点城市2.06%；与之形成鲜明对比，美国公寓REITs近20年的平均股息（分红）收益率达到4.83%（见图1）。中国租赁住房资产2%左右的收益率不仅与美国相去甚远，也难以达到目前基础设施REITs4%的分红收益率要求。提升租赁住房REITs的产品收益率成为问题关键。

图1 近20年美国公寓REITs股息收益率情况