美国地产降温，有何影响

　　房地产市场在美国经济和金融体系中扮演重要角色，同时对货币政策高度敏感。2022年以来，在美联储大力度紧缩过程中，美国房地产市场快速降温。展望未来一年，在购买力下降和流动性紧张的影响下，美国房地产市场仍有降温空间，但是相关金融风险可控。总的来看，美国地产降温对经济和就业的负面冲击有限，且有助于遏制通胀，所以或不会干扰美联储紧缩的政策立场。

一、美国地产周期快速切换

　　1.2020-2021年房市走向繁荣

　　2020-2021年，美国房地产市场在新冠疫情冲击后快速复苏，并进一步演化为2007年次贷危机以来最盛的“地产繁荣”。从销量看，2020-2021年，美国房屋销量整体上远高于近十年的平均水平，成屋与新屋年销量均值分别高出近十年平均水平1071.8万套（增长18%）、379.5万套（增长65%）。从价格看，美国S&P/Case-Shiller 20城房价指数（下文简称“20城房价指数”）和房地美房价指数累计涨幅均超过30%，月度同比增幅在超过一年的时间里保持在15%以上，涨势不仅明显超过次贷危机后水平、甚至不亚于次贷危机前“房地产泡沫”时期水平。