居民，这次会加杠杆吗

　　政策频出，无论是地产还是消费，似都希冀于居民加杠杆。但更为现实的挑战是，大疫三年之后居民会加杠杆吗？这究竟是居民的能力还是意愿问题？当下地产政策放松能否像过往那般遂如人意？到底是靠地产来拉经济，还是得靠经济才能稳住地产？

一、 谁在主导居民加杠杆？

　　直觉上，居民收入决定了其住房等购买力。但反直觉的是，历史上商品房销售的回升大都是在居民收入的低迷时期。无论是刚性还是改善性需求，都属于居民的长期行为，其决策取决于对长期利率及预期收入的判断。

　　过往，地产政策放松都会引致商品房销售回升。然而去年以来，政策虽持续放松，但销售依然趋弱，且与居民信心等非地产政策指标高度关联。

二、 这次居民会加杠杆吗？

　　地产新政以来，居民购房意愿确实在抬升，看房热度明显高于季节性规律，“金九银十”可能值得期待。“认房不认贷”等政策或需要部分居民“先卖一，后买一”，意味着需求释放有个过程。

　　一般情形下，地产对名义利率反应敏感；但若物价陷入低位时，实际利率高企，则会弱化名义利率下降对地产的拉动作用，美、日等都有类似历史经验。过去靠简单的行业政策就能拉动地产，而本轮可能更倚赖整体宏观经济及微观主体信心的改善。