养老不动产的深度困境与突破设想｜构建房地产新模式（8）

　　银色浪潮已经到来。根据“七普”数据，中国60岁以上人口已达2.64亿，占总人口比例18.7%。预计到2035年，60岁以上人口将突破4亿，进入重度老龄化阶段。养老不动产一直被认为是承载养老产业的重要载体，一度被看作房地产行业转型的风口浪尖，但从现实看，养老不动产行业仍然处于“幼年阶段”，或者说“青铜时期”。解决需求困境和供给困境，才能铸就养老不动产的健康发展之路。

养老不动产的需求困境——支付能力与代际分布的错配

　　过去10多年的发展中，养老不动产更像是一段概念探索、实践尝试的过程，不同的主体（房企、保险公司等）在反复深入进行“从0到1”的实践、深耕做好一个项目，很少看到“从1到10、从10到100”的规模化复制与成熟化道路。经过多年实践，行业最终依据护理等级、社区规模等要素，归纳出了五类模式，一是“全生命周期养老社区（CCRC）”模式，泰康之家、万科随园是行业典型代表，CCRC也是资本最热门、行业认为最接近成功的模式；二是护理院或者医养结合医护中心模式；三是嵌入式社区养老驿站模式；四是养老院及城市全托中心模式，以公办养老机构为主；五是产权养老模式，包括旅居度假项目等，具备适老属性，从模式上几乎接近适老的普通住宅。