从统一大市场看地产的出清与恢复

　　一、地产困境的根源：供给快速扩张遭遇融资硬约束和需求下滑

　　上一轮地产周期的低点出现在2014年，当年商品房销售面积为12.06亿平方米，总金额为7.63万亿，每平方米销售均价为6323元/平方米。销售面积和总金额同比2013年分别下降7.58%和6.31%；销售均价同比仍增长了1.38%，不过这一年度涨幅也是2011年到2021年的最低年度涨幅。

　　2015年在棚改货币化等政策的帮助下，地产行业景气大幅回暖，2016年15.73亿平方米销售面积已创下年度销售面积新高，2017年到2021年更是连续5年销售面积在17亿-18亿平方米之间，房地产市场持续高景气。尽管期间，房地产调控长效机制不断完善，住房不炒原则越发明确、因城施策框架下调控手段逐步充实（限购、限贷、限售、限价，供地两集中，预售资金监管）、融资端房贷集中度和三道红线也推出落地，但房地产市场整体表现韧性十足。

图1 商品房年度销售面积、总金额和单位价格