从美国房价中位数变化看房地产市场成长因素

　　预测房地产未来市场前景有众多不同指标，如平均房价、人均居住面积、新开工量、年度销售面积、年度销售金额等，有读者问是否能找到一个能相对整体综合反映房地产市场发展水平的指标，我们推荐参考美国房价中位数，也称住宅中位价格。

一、什么是”中位数价格法“

　　“中位数价格法”是目前国际通行的房价统计方法，联合国、世界银行、国际货币基金组织等国际机构都是用中位数作为房价指标，而不是中国普遍采用的“算术平均法”。

　　所谓中位数，是指将一组数据按大小依次排列，取处在最中间位置的一个数（或最中间位置两个数的平均值）。以一个例子来说明，假如一个区域有9套住房，每套房价格从低到高排列，分别是50万元，60万元，80万，100万，120万，150万，200万元，300万，1000万元，房价中位数就是第五个样本的数值120万元。但是，如果计算全部九个样本房价的平均值，则是229万元，远高于房价中位数。

二、房价中位数与平均房价对比分析

　　在美国，在统计周期和范围内，将符合统计条件的出售房源按照总价排序，处于中间位置的那套房总价即为房价中位数。在美国，房价中位数是衡量房地产市场综合发展水平的重要指标，反映了由外部因素（通胀等）、面积增大、品质和服务改善等综合性因素共同作用下的房地产市场总体发展水平，比平均房价更准确地反映了房地产市场的真实情况，也更全面客观。