任泽平：北京改善性住宅市场观察

　　近年，尽管北京常住人口见顶回落、生育率下降，但得益于人口红利转向人才红利、人口老龄化加剧带来的居家养老需求增长、存量房房龄偏老及高品质住房稀缺等因素，北京改善性住房需求高速增长。

　　2022年，北京单价10万以上住宅成交量创历史新高。调研显示，北京改善性需求占比54.0%，已超越刚需成为住宅市场增长新动能。

　　分析北京成交数据，我们发现，改善性住宅成交增加是长期趋势。比如，从新房市场看，2014-2022年三居室成交占比从35.9%增至39.1%，115-140平米、140-200平米、200平米以上成交占比分别从16.3%、11.8%、7.2%升至18.3%、16.2%、9.0%。

房产交易进入慢周期，改善性需求成主流

　　从政策环境看，国家坚持“房住不炒”底线，住房逐渐回归居住属性，“炒作房地产”的时代已落幕，房产交易慢周期到来。2016年年底，中央经济工作会议提出“房住不炒”，此后连续在各类文件中提及。2018年12月，住建部强调“稳地价、稳房价、稳预期”。坚持房地产调控长效机制，保持房地产市场平稳发展是当前及未来调控政策的主要方向，同时，打击金融炒作属性，回归居住和实体经济属性，房产交易进入慢周期。根据麦田房产数据，2018-2022年北京平均每位消费者成交周期从60.8天增至114.1天，平均每套房源成交周期从83.3天拉长至87.9天。