王小鲁：房地产调整有待市场出清

对当前房地产形势的基本判断

　　房地产业已连续数年下跌，其根本原因在于过去长期处于过度扩张阶段，此后泡沫破灭。总体而言，此现象并非一般性周期因素或临时性因素所致。2021-2023年，全国商品房销售面积从17亿平方米降至11亿平方米，降幅达35%，2024年前9个月累计又下降17%。从走势判断，房地产业尚未见底。此前房地产过度扩张阶段是如何形成的？主要是地价与房价在较长时期内暴涨，从而引发房地产业过度扩张。

　　数据显示，2021年房地产业见顶，与2001年相比，2021年房地产销售面积是2001年的7.6倍，销售额为37倍，土地出让收入在20年间上涨67倍，同期大城市房价上涨约10-30倍。这20年房价暴涨致使房地产规模过大，主要原因在于土地财政制度使地方政府具有地源垄断地位和收入激励机制，导致地价不断攀升。地价上涨推动房价上涨，房价上涨刺激房地产需求与房地产规模快速扩张，此外，货币持续宽松也是助推因素之一。