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恒大举牌万科意欲何为?

2016年08月09日 12:09 本文来源于 财新网 | 评论(0
   许家印此刻强势加入万科股权争战阵营,或为进一步推动“去地产化”及多元化战略

  【财新网】/火线评论(记者 黎慧玲)恒大果然迅速举牌万科。8月8日,万科公告恒大已斥资99.68亿元持股5%。

  恒大入局万科确切的意图当然只有掌门人许家印最清楚。但从近年恒大发展布局的种种迹象来分析,许家印在此刻强势加入万科股权争战,或为进一步推动“去地产化”及多元化战略——近日恒大已甩掉“恒大地产”这个名字,他或许还想进一步彻底调整地产业务,而万科无疑是市场上相对合适的“接盘侠”。

  8月4日,财新记者独家报道恒大正在悄然大举买入万科股票。随后3个交易日,万科股价连续大涨高达22.3%。据财新记者了解,恒大对万科感兴趣已久,今年初即有意接手宝能所持股份,但当时宝能的心不在恒大身上。万科复牌后股价大跌,甚至一度逼近宝能各个资管计划的平仓红线,这为恒大入局以及增加和宝能的谈判筹码创造了机会。

  一向资金链紧绷的恒大不惜耗资百亿、不惜在万科股价如此高位举牌,真的是为了进来做个安静的财务投资者么?不大可能。

  从恒大目前显露的全面回归A股的战略布局来看,万科或是许家印整合地产业务的一步大棋。今年4月,恒大斥36亿元控股嘉凯城获得A股壳资源。同时还闪电举牌廊坊发展,目前持股已达15%。恒大称,收购嘉凯城可丰富恒大地产的土地储备资源,进一步增加一二线城市项目数量占比;举牌廊坊发展是源于对其未来业务前景看好。廊坊控股承建的项目同样多分布于三四线城市。

  万科近年频繁提及中国地产行业进入“白银时代”,这个概念已深入同业之心。万科自身也在告别黄金年代后寻求新增长点,实现万亿平台梦。在“稳需求、去库存、促转型”的总基调下,行业供需两端一系列调控政策亦同步宽松,这促使市场阶段性成交量显著放大。

  中国房地产行业格局已变,市场日益见顶,行业势必大洗牌。大型地产商纷纷谋求“多元化”转型,比如万达集团将重心转移至文化产业和金融;绿地大举进入大基建、大金融、大消费等新兴产业;恒大为迅速形成现金流,发力快消、大举攻入文化体育和保险业。

  尽管途径各异,但在业内诸多房地产公司中,“去地产化”已成趋势。惟有万科,无论是转型做城市配套服务商,还是开发物流地产、养老地产、互联网家装,甚至海外市场,都不脱离主业范畴,仍坚持专注房地产。

  这样的万科也极易引起同行关注。去年5月万达与万科宣布组建巨无霸地产联盟,双方联合拿地、合作开发,即由万科开发项目中住宅部分,万达开发项目中商业部分。不过,隆重的仪式后,双方并没有实质合作,今年3月万科总裁郁亮承认与万达的合作已经搁置。个中原因外界尚无法窥视,不过万达自身仍在继续循“去地产化”一路狂奔。

  昔日的恒大地产,已于今年6月更名中国恒大,据称“尽管物业发展仍为公司核心业务,变更公司名称可更好反映多元化业务发展战略及公司身份”。

  恒大董事长许家印公开宣称,恒大要“在进一步夯实房地产主业基础上稳妥推进多元产业高质量协调发展”,目前业务范围包括房地产开发、金融、互联网、健康、文化旅游等,恒大足球、文化产业将相继登陆资本市场。

  在房地产这一核心业务领域,恒大的规模足够大,可称与万科旗鼓相当。但其财务情况并不乐观。

  恒大庞大的资产,过往在三四线城市颇多,近年来在区位布局上加码一二线城市。截至去年年底,恒大集团共有375个项目。去年新购土地规划建筑面积约3484.7万平方米,平均成本2045元/平方米,一二线城市新增项目土地投资额占比75%。2015年恒大全年实现2013.4亿元合约销售额,同比增长53.1% ,均在一二线城市。

  恒大的房地产销售业绩正直追万科。8月3日两家同日公布了最新销售业绩,前7月,恒大销售额1848亿元,万科销售额2175亿元,双方差距缩小至327亿元。

  不过,伴随着销售业绩飙升,恒大的负债进一步居高不下。公司去年核心业务利润率仅8.3%,同比下跌2.6个百分点。

  恒大的高负债率与万科的低负债率对比鲜明,或正使许家印看到一条“去地产化”佳径。

  从公司文化和业务、财务风格来看,恒大激进而万科保守。恒大2015年总负债高达6148亿元,资产负债率为81.21%、净负债率93.4%。其收购的“壳公司”嘉凯城资产负债率也一直居高不下,2015年高达90%。

  万科2015年净负债率仅19.3%,净负债规模不过260 亿。

  从公司规模到企业品牌,恒大与万科旗鼓相当,也是后者在房地产业最有可能的“接盘侠”。过去矜持的万科不一定给恒大机会。而在深陷股权争斗一年多后,身心疲惫的万科或将成为恒大的突破口。较之资产质量差、资产规模小得多、关系处于僵局的宝能,恒大之于万科,终究有较大的作为空间。

  关键在于公平和公开。万科或可成为恒大极佳的“降杠杆”平台,但万科自身已处于聚光灯下。市场高度关注,已在局内的利益各方不惶稍让。未来的恒大如何作为,应当也只能是一场透明的博弈。

  信用仍将是重要的砝码。此前万科管理层以“信用不够”来反对宝能系控股,恒大在信用问题上仍受市场质疑。不仅去年亚冠决赛之夜私撤球衣胸前广告使人记忆犹新,日前虚假否认购入万科股权也令人遗憾。有意加入万科战局,恒大需要更多的努力取信于人。

  恒大并未清楚披露举牌万科的资金来源,但从目前其现金流情况来看,应付收购万科暂时没有太大的资金压力。据恒大年报披露,2015年销售回款达1523亿元,年末现金总额高达1640亿元,达到上市以来最高水平,加上银行授信,集团可动用资金合计3185亿元。此外, 恒大人寿的规模保费正狂飙猛进,亦有可能成为恒大另一个“资金弹药库”。

  被各方抢筹之后,万科的流通筹码越来越少。从最新公开数据来看,宝能系持股25.4%,华润持股15.29%,万科两个资管计划共计持股6.2%,恒大持股5%。另据财新记者了解,安邦保险曾在万科复牌后悄然增持数千万股,目前占万科总股本的比例从原6.18%略有上浮。

  万科股权战仍在胶着缠斗状态。据财新记者了解,恒大正与宝能进行接触。应当承认,目前虽然当事各方处于僵持局面,但因宝能与华润是否“一致行动人”已备受关注,二者联手难度加大;监管部门对宝能的调查正在进行中。对宝能而言,“面子事小,收益事大”,获利了结万科之争可能成为务实选择。属意万科的恒大面临机会,它能否打破僵局仍未可知。■

责任编辑:郭琼 | 版面编辑:李丽莎
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