地产债务危机的爆发：从郑州看出险民营房企走向（一）

土地供给畸形注定国内地产行业走向高负债、高周转模式

　　在GDP锦标赛、园区工业化、土地招拍挂出让3大因素共同作用下，土地的垄断供给方——地方政府逐步确立了以住宅用地高价出让补贴工商业用地廉价出让的操作模式。如笔者在《土地金融还能支撑城投发展吗》中所言，在“以经济建设为中心”的时代背景下，无论名义上是否将经济增速纳入官员考核体系，对经济增长的追捧都必将长期成为地方官员施政的核心。改革开放初期，国内住宅与土地尚未实现市场化交易，财政包干制和税收制度决定了地方政府只能通过加快工业化发展区域经济及财政实力。起步伊始，地方政府推进工业化有乡村工业化、园区工业化两种选择，但20世纪末受到东南亚金融危机、国内产权制度改革的影响，国内乡镇企业日渐式微，园区工业化开始成为地方政府推进工业化的最重要路径。而园区工业化离不开的是招商引资，地方政府普遍会通过低价供应工业用地或厂房、减免税费等方式提高当地对企业的吸引力。在招商引资竞争日趋激烈的背景下，地方财政急需新的资金来源以平衡园区工业化的前期投入，最终经历了1998年住宅与土地商品化改革、2004年全面推开土地招拍挂出让后，国内土地价值迅速体现，土地的垄断供给方——地方政府确立了以住宅用地高价出让补贴工商业用地廉价出让的操作模式。自2012年至2020年，全国100个大中城市住宅类用地成交楼面均价年均增速达15%，但商服用地该指标仅为6%，工业用地该指标甚至低至-0.14%。

图1：地方政府长期采用以住宅用地高价出让补贴工商业用地廉价出让的操作模式