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楼市“疯牛”背后的资产荒

2016年03月03日 20:45 本文来源于 财新网 | 评论(0
   归根结底,是超发货币在寻找分发渠道,而优质资产又极度稀缺。中国政府继续量化宽松的货币政策,势必会延续房地产泡沫

  【财新网】/火线评论(记者 王晓庆)猴年楼市迎来“疯牛”行情。上海、深圳等一线城市量价飙升,许久未见的售罄、跳价等楼市热词频频出现。低首付、低利率加上金融创新产品,加大了买家杠杆入市。

  资金面的宽松是楼市走高重要内因。3月1日,央行普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。据多家市场机构测算,此次全面降准释放的资金量大约为5000-6000亿元。

  宽松的货币政策导致流动性过多,如此庞大的货币增长往往推高资产价格。目前国内市场股债双熊、金融理财产品问题丛生,实体经济持续不振,优质资产因而极度稀缺,楼市成为不假思索的渠道。

  政府推动房地产市场去库存,态度是明确的的。各地政府相继推出信贷、税收刺激方案,更是增加了楼市投资的可操作性。当前环境下,这些政策迅速得到市场反馈。

  2016年1月份全国银行业新增信贷达2.5万亿,其比2009年四万亿推出时最高月份的8900亿,多增了几乎两倍。信贷增量主要投向与土地有关,比如土地一级开发、房地产按揭、地方融资平台,由于货币信贷的疯狂投放引发M2增幅达到14%,创下2009年以来的历史高位。

  以被形容“疯魔”的深圳楼市为例。人民银行深圳中心支行的数据显示,截至2015年12月末,深圳个人住房贷款余额为7420亿元,同比增长40%。2015年全年,新发放个人住房贷款3408亿元,增长2.1倍。

  归根结底,是超发货币在寻找分发渠道。中国政府继续量化宽松的货币政策,势必会延续房地产泡沫。货币宽松同时导致的人民币贬值的压力,稳定人民币汇率又会消耗中国的外汇储备。

  沈阳政府的“零首付”政策一经报道,便被外界嗅到了次贷危机的熟悉身影。

  阳光底下没有新鲜事。2007年美国次级房地产贷款危机的出现,也发生在央行不断降息,全球处于超低利率的时期。金融危机起端于美国房地产市场的次级贷款,金融衍生品是美国次贷危机发酵的重要助推器。

  国内路径相似。房地产金融近几年迅速发展,通过品目繁杂的产品组合和包装,已经突破了政策界限,加大了购房资金杠杆。

  还以深圳为例,深圳住房市场按揭平均成数高,2015年12月份达到65%,同比高3.2个百分点,与70%的最高贷款成数限制相差仅5个百分点。

  房产贷款的资产证券化也在进行金融产品创新。2月21日起,公积金存款按一年定存利率执行,较此前活期或三个月定存利率收益大大提升。随着相关政策瓜熟蒂落,国内公积金贷款资产证券化逐步开闸。福建部分城市和武汉等地政府宣布,将公积金个人住房贷款资产证券化。目前市场上已经有超过10款的住房公积金贷款证券化产品,优先级预期年收益率在4%左右。

  在缺少优质资产标的的金融市场,住房公积金个人贷款还款较有保障、逾期率低,是目前国内资产证券化市场中备受投资者青睐的基础资产之一。

  除了银行渠道的按揭贷款,购房人还可以在市场上得到一些互联网金融创新产品。如类似“首付贷”的贷款资金可用作购房首付款;过桥借款可以预先支付全额房款,解决置换房的短期资金问题。

  这些产品主要由互联网金融平台、地产中介设立的小额贷款公司等发起,甚至有开发商和银行介入其中,可以为购房人变相发放可用于首付的贷款。也就是说,如果买家愿意承担较高的利息成本,“零首付购房”在实际操作中可以实现。

  另一边,资金供给端拿到的是包装后的P2P产品,年化收益率基本上在8%左右。而根据第三方监测平台融360最新数据,今年2月份,全国首套房平均房贷利率降至4.58%。

  支撑这些金融创新产品产生持续收益,要求资产价格不断升值。一旦房价下行,弃房断供现象出现,银行按揭贷款和互联网金融风险会接踵而来。应当警惕的,是房地产和金融风险互相转化。

  高杠杆的资金涌向楼市基于信用的过度使用。投资人贝乐斯在分析文章里指出:在信用扩张过程中,央行的作用至关重要。央行可以通过增发基础货币、降息降准等方式增强银行系统的正反馈强度。

  所谓的正反馈,是指信用和实体经济之间的相互关系,当实体经济向好时信用增长可以进一步推动实体经济。信用扩张需要有“推”有“拉”,即货币宽松+经济正反馈。贝乐斯认为,经济大循环已经终止,信用周期处于拐点,而目前的局部流动性涌动则是逆趋势而动。

  中欧国际工商学院教授许斌认为,当实体经济下滑时,信用过度增长,实体经济吸收不了,就会流向资产市场,从而加剧后者的泡沫,这是逆反馈的表现。■

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