中国一线城市房价会大幅下调吗

一、供求关系导致中国一线城市的估值偏高

　　经济全球化使得房地产的金融属性比以往任何一个时代都要强，换句话说，从投资价值和涨跌规律来看，全球的国际化城市（中国的一线城市）的可比性越来越强。因此，我们从城市的自然气候地理优势、公共基础设施和社会文化属性来比较不同城市的房地产价值，并从人口、收入变化来分析这些城市未来的房价走向及租金收益率。

　　从香港、北京、上海、广州、深圳、伦敦、新加坡、纽约、旧金山、巴黎、波士顿、东京、悉尼、洛杉矶、孟买、罗马、柏林、台北、莫斯科、芝加哥等19个城市的核心地段房价来看，房价最高的是香港，每平方米31794美元，居于全球之首，其次是新加坡，18693美元/平方米，深圳、北京、上海均在17000美元/平方米以上，排名分别的第三、第四、第五，一句话，全球房价排名前五的城市全部在亚洲，其中三席为北京、上海和深圳。

　　从租金回报率来看，旧金山、洛杉矶、纽约和波士顿等美国大城市的租金收益率均高于5%，这跟近年来美国房租的大幅上涨及最近的高通胀有关。伦敦、东京和巴黎等国际性都市的租金收益率正常时期略高于当地的无风险收益（储蓄存款利率），只有深圳、北京、上海、广州等中国一线城市的租金收益率均大大低于无风险收益率，这跟当地的房价偏高而居民可支配收入水平较低有关。

　　假设把城市类比于公司，则房价是股价，租金回报率可被视为股息率，那么房价租金比则相当于“估值”水平。一个城市的价值（包括居住价值和投资价值）跟它所拥有的气候、地理环境等天然优势有关，同时也与其具备的交通便利、教育、医疗等基础设施有关，此外，社会的经济文化特征也是吸引人口流入的重要因素，在城市房地产“估值”中也有一定的权重。