房价降了，居民买吗

　　近期房价降幅进一步扩大，成交量随之减少，量价齐跌。未来房地产的均衡究竟在哪儿？价格是“无形之手”，是否房价降到某个“均衡”位置，房地产市场就能自动出清而企稳呢？

一、地产能自发出清吗？

　　住房资产约占中国居民总资产三分之二的比重。房价若显著下降，意味着存量财富缩水，势必反过来压制居民购房行为。当前房产回报率已明显低于居民负债端存量房贷利率，也低于其资产端理财收益率等机会成本，购房预期难言自发扭转。

　　若按人口、城镇化等因素测算，中国未来住房需求中枢或仍有十几亿平米。但国际来看，若微观主体预期持续走弱，住房自有率会明显回落，居民延迟购房决策而更多选择租房。随着传统“刚需”收缩，现实中的住房“均衡”需求量动态降低。

二、如何实现正向循环？

　　上世纪90年代日本，尽管地产已剧烈调整，但政策初期仍青睐市场化出清，鲜见救助房企，直至风险向金融业传导甚至引发大型机构破产。当前中国银行业不良率仍处低位，但数家大中型房企已有净资产为负等“资不抵债”的状况，或非简单的流动性风险。

　　国际来看，房价持续下行，意味着金融体系最重要的抵押品价值的降低，从而影响整个社会的信用派生能力。短期或可通过基建等来抵补信贷收缩，但若缺失抵押品价值稳定，终难实质性摆脱价格低迷的循环。

三、基本结论

　　一是住房是居民最重要的资产，其价格显著下降意味着存量财富缩水。或许存在着与人口、城镇化相应的“均衡”销量，但从国际来看，若预期走弱，居民会选择租房和延迟购房，现实“均衡”需求量降低。即使房价下降，也未必像一般商品那样自发出清。