楼市没爆，风险在银行：美国固定按揭的久期陷阱

　　本轮美国住宅市场调整由融资条件主导。房地美30年期固定按揭利率升至7.40%，NAR待签约指数降至71.2，成屋库存回升至162万套，但全国房价同比仍增长约2.5%，量价明显错位。利率大幅上行之后，美国楼市为何表现为“交易急冻”而不是“价格崩塌”？加息的成本最终落在了谁身上？

　　结论有两层。第一，美国按揭市场以长期固定利率为主，存量借款人的偿债成本在放款时就已锁定，加息对其现金流几乎没有直接冲击。因此，加息对房价和按揭信用的影响，可能小于依据历史经验或浮息市场所作的推断。第二，固定利率没有消除利率风险，而是通过证券化把风险从家庭部门转给了MBS和按揭整贷的持有人，其中相当一部分由美联储和商业银行被动持有、并未对冲。若长端利率继续上行，这部分久期风险是比楼市本身更值得警惕的尾部风险。