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零售业房地产:过剩与转型

2016年01月19日 14:55 来源于 财新网
上海、北京等地的消费者现如今更加青睐能提供丰富的店内体验,并拥有成熟线上同步服务的零售商。相应地,零售商也越来越希望让其品牌进驻市场定位相似的零售物业。由此可能会引发一段行业整合期

  柯志谦(Michael Klibaner)|文

  贝莱德房地产亚太区研究主管

  中国当前的经济发展备受世界瞩目。过去的中国曾是一个处于赶超阶段的高增长经济体,主要依靠投资和制造业,尤其是出口制造业来驱动增长。放眼未来,中国将成长为一个更加成熟和可持续发展的经济体,增长虽然放缓但依然稳健,服务业与中产阶级消费将发挥更大作用。

  回到2010年,零售物业开发商仍有可能在中国众多开发水平相对低的零售市场中获得先发优势。如今,那个时代早已一去不复返。仲量联行发布的数据显示,截至2014年末的前五年里,商场面积以每年21%的速度增长,且大部分增长发生在一线城市以外的地区。

  当下许多市场均呈现出零售物业供应过剩的现象。位于东北工业区的沈阳或许是一个最显著的例子。沈阳的人均优质零售物业供应量位居中国首位,尽管传统经济放缓导致该地区收入下降,但沈阳27%的项目已在或预计将在2014至2016年间完工。在城市土地学会(ULI)2015年对中国内地房地产市场业内人士的一项调查中,受访者认为沈阳的投资和开发前景只能排在56个城市的最末位。值得注意的是,服务业在2014年沈阳地区生产总值(GDP)中的占比为45.5%,与之相比是名列榜首的上海,其服务业占比高达64.8%。

  然而,中国的零售物业所面临的并非只是供应过剩的问题,竞争加剧也为缺乏经验的经营者带来了挑战。从設計、配套设施和商户的因素来衡量,仲量联行预估中国仅有约10%至15%的零售物业能达到国际标准。而这将对零售物业带来重大的影响,因为与商品属性更高的办公楼与仓库不同,零售物业的成功需要高人气的支持,同时还需应对消费者需求不断变化和电子商务的迅速崛起。

  转型中的零售业

  伴随着网购的兴起,以及消费者对性价比和差异化体验的双重追求,世界各地的零售商都面临着诸多挑战。在中国,这一状况又因商场数量的激增,以及由新兴居住地逐步远离城市中心引发的城市化格局改变,而变得更加复杂化。

  中国的商场往往规模较大:一般为5到8层高的建筑,面积约为80,000至120,000平方米,其中很大部分被用于餐饮和娱乐配套设施建设。这种规模效应反映出了中国的土地使用政策、庞大的人口及高城市密度。但许多商场同样还是新生市场与开发商联合催生的产物,这些开发商认为建造一个地标型商场并非难事,同时还能填补快速增长的消费者群体中未被满足的需求。通常情况下,政府会要求开发商在大型综合项目中建设零售物业。然而,中国大部分开发商都依靠住宅项目来盈利,鲜有商场开发商具备运营零售中心的专业经验。大多数商场的设计都不甚精良,在租户组合和定位上往往缺乏独特性。

  随着中国的零售市场日益仿效发达国家的模式,市场对成功商场的衡量标准也随之提高。现已发展至第三代商场模式的一线城市成为了变革的先锋。与斯德哥尔摩和芝加哥的情况类似,上海、北京等地的消费者现如今更加青睐能提供丰富的店内体验,并拥有成熟线上同步服务的零售商。相应地,零售商也越来越希望让其品牌进驻市场定位相似的零售物业。由此可能会引发一段行业整合期,并出现“赢家通吃”的市场现象,卓越领先的零售物业兴旺繁荣,其余则可能面临逆境。

  随着行业洗牌的推进,主战场似乎落在了大众消费市场,受益于新一波城市居民选择在服务行业就业,该市场得以取得高速发展。据高盛预计,年收入超过9,000美元的“城市中产阶级” 将由2013年的1.46亿人增加至2020年的4.32亿人。此外,麦肯锡预计,随着收入的增长,消费支出结构也将持续发生转变,生活必需品的消费占比将越来越小,半必需品和可选择性消费品的消费占比将逐步增加。麦肯锡还预测,2013至2030年期间,可选择性消费(如娱乐、教育和交通)的复合年增长率为7.6%,半必需品的复合年增长率为6.5%,其中服装是增长最快的消费类别。

  快时尚消费为零售业发展打开了一扇窗户。由瑞典的H&M、日本的优衣库和西班牙的Zara等公司倡导的快时尚模式,强调平价、时尚及快速的库存周转,这些公司的中国业务均发展迅速。

  这三家公司在其最近期的年度报告中都预测能实现持续的业务增长。优衣库预计在可预见的未来,每年将在大中华地区新增100家门店,中期目标为开设3,000家门店。优衣库母公司迅销集团首席执行官柳井正(Tadashi Yanai)在2015年8月份接受《华尔街日报》采访时也重申了这一目标。与此同时,分析师也预测优衣库将越来越看重每家门店的盈利能力,因而在选址时将更加看重该物业的地理位置是否优越,以及设施是否一流。对于商场的业主和经营者而言,这意味着未来能否成功将可能在很大程度上取决于是否拥有帮助零售商(如优衣库)实现营业目标的能力。

  投资启示

  较其他房地产行业相比,获取超额收益(alpha)直接关乎零售业的成功。优越的地理位置、精良的设计、合适的定位和良好的管理均具有举足轻重的意义。这些要素在成熟且竞争激烈的市场中尤为重要。当中国的零售物业市场处于构建期时,市场会回馈给参与者beta收益,但平庸商场的供应过剩和竞争的日益加剧正在改变这一格局。中国许多缺乏经验的开发商和经营者也已经体会到转型的过程并不轻松。

  面对日益成熟的消费者和零售商提出的高要求,开发商必须顺应城市的发展趋势和公共交通的投资趋势才能跟上市场节奏。由于新建住宅区渐渐远离城市中心,如杭州、南京等城市,同时公共交通的配套建设也使得这些区域更加便利,新人口聚集区将更能接纳规模适中且物业管理水平较高的社区商场。迄今为止,在我们看来许多在建的社区商场规模对于周边覆盖区域而言显得过于庞大,因此只有成为地标型商场才能成功。

  对于拥有资本和零售业专业经验的投资者和经营者而言,行业转型可能意味着机遇。而缺乏经验的开发商和经营者则可能难以筹措资金,遭遇商场经营业绩不佳或者失败。拥有优越地理位置及其他理想属性的物业将更有望把握机遇。借由专业经营者的悉心规划,即使是销售业绩一般的购物中心也有望完成改造和转型。  

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责任编辑:张帆 | 版面编辑:刘潇
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