商业地产还是美国衰退的风险点吗

　　2023年3月，黑石集团旗下5.6亿美元的商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）违约，引起市场对美国商业地产市场风险的关注。此后，美国区域银行风险暴露，美联储通过新设立流动性工具BTFP，在短期内扩表，为银行提供流动性支持，中小银行危机逐渐平复，市场对美国商业地产市场风险预期也开始收敛。

　　但在8月7日，穆迪下调美国10余家中小银行信用评级，在理由中强调“商业地产贷款风险”（particular risks in some banks’CRE portfolios），指向美国商业地产市场风险尚未平息。考虑到持续的强加息周期下，商业地产风险将进一步放大中小银行经营风险。那么，当前美国商业地产现状如何，有无边际回暖的迹象？美国商业地产风险将如何演绎，还会造成美国银行业的广泛危机吗？

一、现状：空置率企稳，需求开始回暖

　　我们主要从美国城市地区的办公楼、零售物业、公寓以及制造业用地四个主要商业地产类别，来判断当前美国商业地产资产质量情况。从相关指标来看，当前美国商业地产市场出现边际回暖的迹象：