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【舒立观察】“限购”“限贷”要问成效

2017年03月27日 09:38 来源于 《财新周刊》
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房地产政策应系统解决影响行业长远发展的根本问题。制定和执行调控政策,应讲意识、讲态度,更应问成效

  部分城市房价飞涨,房地产市场调控再度加力。年初迄今已有20多座城市实行愈加严厉的“限购”“限贷”举措。3月17日出台的北京调控新政,最为引人注目。政策组合包括首套房认定时“认房又认贷”、提高二套房首付比例至60%、降低房贷最长期限至25年等。此举可称是对近期北京二手房交易火爆、房价强烈反弹、市场恐慌情绪蔓延的应激反应。

  房地产调控升级早有预兆。去年底召开的中央经济工作会议强调“促进房地产市场平稳健康发展”,“房子是用来住的、不是用来炒的”的表述深入人心。不久前,“遏制热点城市房价过快上涨”写入《政府工作报告》。近日央行紧急下发文件,明确要求各分支机构合理控制房贷比和增速。凡此种种,足见中央及地方政府稳定城市房价、防范房地产市场风险的决心。

  面对房价非理性上涨的严峻局面,政府实施房地产市场调控是职责所在。不过,各地出台的调控政策细节或有不同,思路却基本一致,即竭力控制需求。垂垂20年的房地产调控史表明,此类行政性手段只能治标,不能治本;短期内或有效果,却不利于市场规则和秩序之确立,难以让市场形成稳定预期。统计数据无可辩驳地表明,房地产调控已落入“小跌大涨”甚至“越调越涨”的怪圈。

  房价上涨直接原因显然在于供不应求。地方政府着力“限购”“限贷”,却有意无意忽视了供给端,即增加土地和住宅供给。今年《政府工作报告》提出,“房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地。”这一要求对症下药,地方政府理当认真落实。即以北京为例。北京房价多年持续快速上涨,但是,商品住宅供地总体上不断紧缩。2013年-2016年,实际供应量分别为978公顷、517公顷、382公顷、103公顷,逐年下降。2016年北京商品住宅供地计划完成率仅有12.1%。邻近的河北省近日又严禁“围城发展”。如此一来,抑制首都房价过快上涨自然难度陡增。

  国内外经验教训均表明,单就房价做文章,调控效果必定不理想。在中国尤其如此,因为房价怪象其实是经济社会多重复杂问题的集中表现。近期被热炒的北京学区房即是典型。切实推进土地、财税、信贷、户籍、教育等多领域改革,才是促进房地产市场健康发展的治本之策。当前,尤其应避免政策打架、目标短期化。

  房价稍稳后,首要急务是深化城镇住房用地供给制度改革,有针对性地改善土地供应。不应限制农村集体经营性建设用地在入市后用于房地产,而应在规划上对集体和国有两种性质土地一视同仁,真正实现“同等入市、同权同价”。久拖不决的“小产权房”问题亦应正视,修改多年的土地管理法应尽早出台。这些举措均有利于多渠道拓宽房源,正是房地产市场的供给侧改革的题中应有之义。

  此外,还应落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标,主动公布土地储备和供应计划,稳定居民预期,抑制住房投机。长远来看,还要转变政府在房地产市场中的角色,改革现行征地制度,告别“土地财政”。

  其次,完善房地产市场税收体系。应坚定决心,加快在全国范围内对不动产征收持有环节税。为减少阻力,可逐步提高税率,留出缓冲时间,并合理设定个人与家庭免征面积。此外,应通盘考虑减免房地产交易契税、土地增值税等税费,落实“降低建设交易环节税负、增加保有环节税负”改革目标。

  第三,建设多层级的住房市场,租售并举,满足不同居住需求。应制定出台与租房相关的财税支持政策,同时,规范租房市场,强化对房屋中介机构的监管。还要加快研究制定《住房保障法》,设计有效的激励机制,令地方政府有动力多建保障房。

  第四,通过户籍、教育、社保等相关配套改革,剔除房价中的扭曲因素,使其回归理性,同时逐步实现各地各城市教育、医疗、社保等公共服务均等化水平,加快“以人为核心”的城镇化步伐。在深化国企改革时,应迫使主业并非房地产的央企彻底退出这一市场。

  近年来,房地产市场严重分化,不同城市“冰火两重天”,其背后是中国区域经济发展失衡。大城市有集聚效应,生产要素向其涌流自有经济合理性,不过,如房地产价格所示,中国经济社会资源长期过度向区区几个一线城市倾斜,对其他城市形成了严重的“虹吸”效应。此种情形,放眼全球亦属罕见,足见我国区域发展不均衡问题已到再不容忽视的地步了。

  中国经济不能被畸形的房地产市场绑架,但是,健康发展的房地产在任何经济体均角色重大,盖因其产业关联极广。当前,中国经济复苏势头并不稳,调控房地产市场的尺度把握难度极大。政策调控加码之下,房地产问题近忧或可缓解,远虑依然笼罩。中外经验教训均表明,房地产政策再也不能“头疼医头,脚痛医脚”,而应釜底抽薪,系统解决影响这一行业长远发展的根本问题。制定和执行调控政策,应讲意识、讲态度,更应问成效。

  (本文为2017年3月27日出版的《财新周刊》第12期社评

版面编辑:周东旭
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