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【争鸣】中介炒房合同如何“不成立”?

2017年04月10日 07:48 来源于 财新网
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在不违反法律的情况下,法官应尽可能维持合同的效力,尊重当事人的合意,这也是尊重合同自由的必然逻辑结果
中介亲自上阵炒房的现象,不会是个别城市独有的孤立现象。东方IC

  文 | 石佳友

  中国人民大学法学院教授

  根据媒体的报道,日前,天津滨海新区法院判决,对于中介以炒房为目的的购房合同,由于“签订合同并非真实的意思表示”,故“买卖合同不成立”。

  众所周知,近年来我国许多城市房价居高不下而且节节攀升,八方神仙各显神通,但凡有点闲钱而且没被完全限购的,都卯足了劲去炒房。这样的背景下,中介作为最先知晓房源的群体,自然不会放过“嘴边的肥肉”;倘若资金充裕,与其帮人炒房,还不如亲自操刀。因此,中介亲自上阵炒房的现象,不会是个别城市独有的孤立现象。据了解,中介炒房的操作方式通常如下: 首先,中介和房东签房屋买卖合同,但是不过户,事先约定房屋将转售给第三方。中介一般全款买房。或者支付部分房款。其次,中介和房东办理公证委托,房东委托中介卖房,以及过户。随后,中介以房东受托人的身份寻找买主;在找到买主后,中介让买卖双方签约并过户。

  目前,一线城市房价疯涨,大量投机者的炒房行为起到了推波助澜的作用;因此,中央不久前也明确提出“房子是用来住的,不是用来炒的”。在这样的语境下,很容易理解大家对“炒房”的厌恶心理。然而,何谓“炒房”?这个词显然不是规范的法律术语,是媒体的对房屋投机行为的俗称;就其本义而言,“炒房”实际上是指购房人的购房,并非用于自住需求而是企图短期内加价转售快速谋利的行为。在房价连年暴涨的背景下,媒体还时不时爆出部分中介机构哄抬房价的新闻,中央也明确了“打击炒房”的政策,因此,一旦某人被贴上“炒房”标签,会让人自动将其与负面评价联系起来;而在本案中,“炒房”者还正好是掌握房源信息、屡屡爆出丑闻的房屋中介,其利用“近水楼台先得月”的便利购房,有利用职务之便牟利的嫌疑。因此,很容易得出的观点是:中介签署的购房合同,不应该获得法院支持。 基于这样的考虑,法院希冀以判决来打击中介炒房、遏制加价售房,其良好动机无疑值得肯定。然而,从法律的角度看,这样的判决,到底有没有问题?

  首先,房屋中介机构从业人员个人到底能不能“炒房”?

  如前所述,所谓的“炒房”无非是短期内加价转售的牟利行为;普通投机者炒房,尽管不符合政府政策取向,但却并不违法。那么中介从业机构的人员个人炒房,涉嫌违法吗?我们认为,首先,中介机构哄抬房价违反了价格领域、中介行业管理领域等方面的法律,但是,现行法律并未禁止房屋中介从业人员个人以自己名义买房—尽管这是出于牟利目的;其次,如果中介人员利用职务之便,在购房中有欺诈行为,其购房行为当然不应受到法律保护。譬如,中介在与出卖人(房东)订立合同的时候,假如中介本身实际上是受买方之托,但是在缔约时他故意隐瞒了其代理人身份,或者相反,他明明是自己想购房,却谎称是代理买方购房,那么,中介都涉嫌欺诈。而本案并非这种情况:在中介与出卖人缔约时,中介尚未找到买家,他只是以一个普通买家的身份出现(实际上,他对未来是否能找到愿意接受他加价转售的买家并不确定,他也承受了交易的风险);因此,中介对出卖人并不构成欺诈,他的“炒房”行为并不违法。

  其次,何谓双方的“真实意思表示”?本案中,中介在于出卖人签约时确实出于牟利的动机,是否能据此认定“合同并非真实的意思表示”因而“合同不成立”?这里需要严谨的法律分析。法官对合同是否成立的判断,实际上涉及对合同的解释。《合同法》第125条规定:“当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思”。很明显,该条所强调的是:合同解释的最终目的是确定合同条款的“真实意思”,也就是所谓“探求真意”;这个“真意”应是双方共同的意图,不是一方所独有的私下盘算。本案中,双方的“真实意思”到底为何?

  本案是典型的商品房买卖合同,是交易类合同,而且作为交易标的之房屋价值巨大,因此具有商事合同的特点,双方不可能没有起码的交易常识。在上述的操作模式下,出卖人(房东)事先其实本来就知晓房屋在未来是要转售他人的,转售必定是为了牟利,因此,出卖人不可能不知道对方是“炒房”牟利,通过加价转售第三人而获利。出卖人卖房,相对人买房,双方就价格达成一致,合同就成立并生效。对于出卖人而言,其实他最为关心的是房屋售价,并非是相对人的身份;他的要价并不会因为对方是中介或者是普通购房人而有所差别;换言之,出卖人有可能不知晓对方的中介身份,但是这丝毫不影响出卖人对房屋的要价。倘若出卖人事先知晓了对方的中介身份,他的报价本来可能会更高吗?或者,如果出卖人知道对方是一个普通购房人,他还可能“善心大发”降低其报价吗?显然,并没有证据支持这样的判断。显然,对于出卖人来说,房屋出售给谁并不重要,因为报价都会是一样的;对于出卖人而言,他的利益并不会因中介隐瞒身份而受到损失。在这样的房屋买卖合同中,双方的“真实意思”就是以在自愿和平等条件下协商好的交易价格完成房屋交易;中介的身份对双方这样的真实意图,并没有影响。

  第三,出卖人并非是无辜的受害者。出卖人其实事先已经知晓其相对人购房,目的是用于转售获利,因此他不可能不知道对方是在炒房。然而,出卖人事后反悔,否认合同的效力,缺乏正当性。显而易见,他反悔的原因是因为房价在上涨;试想,如果房价下跌他还会主张取消交易吗?换言之,出卖人最初对于对方的炒房动机心知肚明,事后反悔是因为房价上涨,因为他觉得当初的价格卖低了;他主张合同无效的主要原因,是希望取消交易后自己可以另寻买主,加价出售从而赚的更多。从这个意义上说,他自己也企图加价出售,其动机与中介其实并无二致。因此,在出卖人与中介之间,法院没有必要给予出卖人以更高程度的保护。卖方因为房价上涨而出尔反尔,同样违反了诚实信用原则,这样的不诚信行为并不值得法律去保护。如果未来房价出现下行,那么,法院能允许中介自己站出来说因为自己炒房违法、合同应当无效吗?显然不能;因为法律谚语说:“任何人不得因主张其恶行而得利”;所以法律不能保护这种出尔反尔的不诚信行为。其实,真正的受害人应该是买方,因为中介的加价最后都由买方来承担;因此,如果允许主张撤销交易,充其量也只应允许由买方主张,保护卖方实在不符合公平原则。

  第四,支持出卖人的主张容易助长机会主义和道德风险。出卖人之所以反悔,显然是因为房价上涨;如果房价下跌,他当然不会要求取消交易,而且他也不会同意中介取消交易的要求—当然,如前所述,中介主张取消交易的主张本来也不应该获得支持,他应该承受房价下跌的正常风险。

  总之,双方均应平等承担价格涨跌的商业风险;对他们应给予平等的法律待遇。

  最后,“与其使之无效,不如使之有效”,这是合同解释的一项最为基本的原则。这就是说,在不违反法律的情况下,法官应尽可能维持合同的效力,尊重当事人的合意,这也是尊重合同自由的必然逻辑结果。本案中,既然没有强行法禁止中介从业人员个人“炒房”的行为,法官不宜认定这样的合同因欠缺“真实的意思表示”而不成立。从法哲学上看,从某种良好的道德动机出发去随意否认合同(特别是商事交易合同)的效力,这是一种典型的道德主义立场,企图为纯粹的商事交易注入某些道德的因子;这样的做法当然并非全无道理。但是,这种“法律教化主义”的代价,必然是增加了交易结果的不确定性,损害法的可预见性价值,危及“法律安全”。兹事不可谓不体大!

责任编辑:张帆 | 版面编辑:刘潇
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