房地产困境与地方政府的行政转型

房地产陷入了困境吗？

　　这已经不是一个问题了，真正的问题在于前路何在？

　　有人说，政府需要下场救市，通过降低房贷利率、首付比例等方法来激发人们的购房需求。这些事情政府已经在做了，而且政府还说要把卖不出去的商品房买下来，改造成保障房。然而，有人对这样的看法持保留意见，其理由在于过去每次房地产遇到危机的时候，政府都会出台一些刺激楼市增长的政策，结果就是房价大涨。

　　这种操作手法可能会带来两个负面的后果，首先是社会上会形成一种房价只涨不跌的预期，每次房价的下跌都被认为是买入的好机会，助推房地产泡沫的膨胀；其次，房价上涨会带动土地价格的上涨，地方政府、国企和民营开发商等相关方将升值的土地拿去银行等金融机构做抵押融资。抵押融资，从微观的角度来看是一种比较安全的融资方式，但从宏观的角度来看，它却有可能是一种很危险的融资方式。这是因为其安全性完全寄托于抵押物的市场价值，而市场波动就是一种宏观风险。一旦抵押物的市场价值发生较大幅度的缩水，就可能给金融机构带来大量的不良资产。现在房价只涨不跌的预期已经打破，土地出让金的数额大幅下滑，地价也在不断下滑。目前影子银行已经撑不住，比如中植集团，其下属的很多理财产品，底层资产就是房地产。