张政军：“两限房”入市会带来稀缺资源争夺

国务院发展研究中心企业研究所企业制度室副主任 张政军：

　　北京新近三处“两限房”地块的招标规则，应放在当前房地产调控的大环境下来看。我的基本判断是，这是北京市为落实“国六条”以及后续细则和意见等调控政策而推出的具体措施，综合运用了结构和价格调控的手段；既是对“国六条”中关于套型面积90平方米的住宅应不低于70％比例政策的落实，也反映了通过增加低价房和廉租房的供应，从结构上对房价进行调控的思路。
　　目前推出的“两限房”政策，估计仅是同类政策的“试点”，如果大规模推广开，则意味着将会有更多的土地用于建设“两限房”。应该看到，作为一种行业性政策，这种规则有可能限制了中标的房地产企业的利润空间，因而招致了一些反对意见。但我们同时也注意到，政府极有可能予以让利，即与房屋销售限价政策相配套，地块的政府出让价也相应低于目前的“市场价”。
　　由于“两限房”的价格比同地段低15％，肯定会对周边地区房价有影响；其影响大小取决于“两限房”的销售规模是否能占到周边房地产市场需求量的显著比重。如比重显著，则应能够拉低周边房地产市场的价格；如不显著，则影响将很小。
　　“两限房”的入市会带来稀缺资源争夺的问题。首先，老百姓会将 “两限房”看作是一种“地段较好”、“套型中小”、“价格高点”的经济适用房；其次，由于过去经济适用房政策存在不连续性，经济适用房的建设规模时大时小，让老百姓认为“两限房”也很可能存在建设上的不连续性，是一种“稀缺资源”。这就极可能带来争相购买的局面。在这种情况下，“两限房”购买资格的确定仍是一个很难解决的问题。
　　作为限价政策的有机构成，在招标中对房地产商的利润进行限制具有操作上的必要性，关键点是最终利润率与行业平均利润率相差不宜太大，以激励较多的有实力的房地产商参与竞标。目前看，房地产企业的利润率到底有多高没有权威的数据，不同规模企业、不同地方的企业本身也存在利润率的差异，硬性规定一个各方面都接受的指标是很难实现的。
　　因此，如果将近期北京“两限房”的招标看作是一次摸索和试行，那么目前就没有太大的意义来判断8％－10％是否具有可操作性，重要的是有一定的机制对该项进行微调，使之越来越合理。
　　

　　预定于4月26日投标的北京首个“两限房”——海淀区西三旗(原北京轮胎厂)住宅及配套项目的标书近日发布。标书对“两限房”开发条件和购买资格作出明确规定：其一，住宅套型面积全部在90平方米以下；其二，平均销售限价低于同地段15％-20％；其三，配套建设一定比例的廉租房。
　　此后，另两块条件类似的“两限房”也将陆续推出。根据北京市国土资源局有关意见，这些“两限房”的定价因素综合考虑了地块的土地开发成本、政府土地收益以及开发商8％－10％的利润等因素。例如，首先推出的西三旗“两限房”政策基准价为6350元/平方米，而周边楼盘的市场价多在8000元/平方米以上。
　　对于广为关注的“两限房”购买资格问题，北京市国土资源局给出了三个基本条件：具有本市常住户口；中低收入家庭优先；因解危排险、环境整治、文保危改、城中村整治、奥运工程及其配套设施等重点项目的本市被征地、拆迁家庭优先。但是，有关购买资格的细则仍无法确定。
　　“两限房”推出的背景，是北京市政府在今年“两会”期间提出的的“两个1000万”工程，即北京将确保三年内1000万平方米的经济适用房和1000万平米的限价房的供应量，以解决中低收入居民住房问题。