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城市住房制度深化改革设想——对我国房地产业的再思考之二

2016年12月22日 20:08 来源于 财新网
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百分之十的最低收入人群靠政府,百分之三十的高收入人群靠开发商,还有约百分之六十的人,购买不能自由交易的消费性住房,或者租房解决居住问题

  文︱黄小虎

  中国土地勘测规划院研究员

  国家有关部门负责人曾经宣称,解决城市住房问题的基本思路是“市场加保障”。我认为,这个思路不能算错,但失之笼统。

  在“市场加保障”的框架下,可以有很多不同的具体模式。例如,新加坡模式是85%的人住政府提供的房屋,15%的人通过市场购买高档住宅;又例如,美国模式是除了保障房外,政府财政支持“房利美”、“房的美”等,向特定收入人群提供信贷支持,这里既是市场,又带有某种保障的成分;再例如,欧洲特别是北欧国家,除了向低收入人群提供保障房,还鼓励中等收入人群加入合作社建房,在信贷、税收、土地等方面给予不同程度的优惠,也是既是市场,又有保障的成分在里边。尽管以上各国模式具体做法不同,但其基本精神却是一致的:把自住性、消费性住房市场与投资、投机性住房市场区隔开来,或者说是把低、中、高档住房区隔开来,对不同收入人群实行不同的住房政策。我国现行住房制度,也可以算是“市场加保障”,但显然与上述模式有根本区别。

  改革中国的城市住房制度,要从中国的实际出发,而不能简单地照搬外国做法。新加坡模式虽然好,但我国现在的财力难以承受。美国模式似乎保障力度不够。比较起来,北欧模式更值得借鉴,但具体的保障扶持力度,也不能照搬。低起步,随着经济实力和政府财力的增加,逐步加大保障力度,可能更现实一些。在统一的思路下,各个城市的具体做法也不宜“一刀切”。

  具体设想如下。

  1﹒最低收入人群即穷人,由政府提供廉租房。住廉租房的人没有所有权,但居住权受法律保护。其实,廉租房也有一定的市场性,因为要交纳租金。按照市场交换原则,租金水平不宜低于准成本(折旧加维修),以便政府的投资经过较长时间还是可以收回,投入再生产。但按社会公平原则,租金水平又不宜高于租户月收入的百分之三十。这是一个需要在对租户收入水平调查清楚基础上,左右权衡的问题。

  不同的城市,最低收入人群占人口的比重,有的高一些,有的低一些,应从实际出发确定供应廉租房的人口比例。笔者认为,全社会平均,这个比例宜控制在百分之十左右。高了,政府财政不堪负担。现在地方政府不仅要建廉租房,还要负责建公租房,据我前几年了解,资金筹集遇到很大困难。建议政府只管到廉租房,管太多了不仅财政无力负担,后期的准入、退出、收取房租、维修等工作量很大,容易滋生机构臃肿、人浮于事、寻租腐败等问题,不利于精兵简政。

  2﹒把大多数中等收入人群的购买力,从开发商的渠道里分离出来,发展各类可以居住使用、可以继承,但是不能上市自由交易的住房,从制度上保证普通百姓的消费性住房,不得成为投资投机的对象。这一类住房,政府在土地、税收、信贷等方面,给予适当优惠,可以说既是市场又有一定程度的政府保障。

  其中,大力发展住宅合作经济,是比较好的选择。住宅合作社是非盈利经济组织所建的房子,没有所谓的开发商利润,即便政府不给任何优惠和扶持,价格也会控制在建安、土地、税费、资金利息等成本范围区间。以我国目前的经济实力,政府恐难以给合作社直接的资金支持,但在土地供应和税费等方面,还是可以给予优惠政策。合作社建房还有一个好处是适应范围广,中等收入群体中收入较高的人,参与建标准高一些、面积大一些的房子,收入低的人,建档次低一点、面积小一点的房子。可以做到按需定供,不会产生开发商普遍存在的闲置浪费现象。

  此外,在一定时期内,现在的经济适用房,共有产权房,限价商品房等,还可以继续存在,但必须把允许上市的规定改为不允许上市。只要符合规划,允许集体经济组织在集体土地上,开发经济适用房、共有产权房、限价房以及公共租赁房等。在县城以下的小城镇,还应允许小城镇居民按一户一宅原则,自建住房。政府则不再投资共有产权房和公共租赁房。

  3﹒年收入在数百万以上的富人在全国人口所占比例,大概不会超过5%。但他们主要居住在城市,因而占城市人口的比例会高一些,可以粗略估计为10%,一、二线城市的比例会更高。此外,中产阶级中的高级白领收入也比较可观,身家数千万的已为数很多。他们也有条件像富人一样,购买高档商品房,并且有余力再买房子投资保值。这部分人占城市人口的比例,有可能达到20%。按以上估算,二者占城市人口30%左右,他们是开发商的主要服务对象,或者说开发商主要为这两部分人盖房子。

  如此算下来,百分之十的最低收入人群靠政府,百分之三十的高收入人群靠开发商,还有约百分之六十的人,购买不能自由交易的消费性住房,或者租房解决居住问题。诚然,城市的原户籍居民大部分已有了住房,但考虑新增的城市人口、流动人口特别是农民工等因素,基本格局恐怕不会根本改变。

  以上城市住房制度改革的设想,实际是对80年代末90年代初形成的改革思路的回归。若干年前,有人把现行住房制度概括为“双轨制”(即商品房+保障房)。针对这个说法,我提出“双轨制”不能从根本上解决城镇居民的住有所居问题,应该实行“三轨制”,增加一个以合作社住房为主的既是市场又有保障轨。七、八年过去,发展住宅合作经济始终未受到应有的重视,因此仍有必要深入研究探讨。

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责任编辑:杜珂 | 版面编辑:刘潇
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