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北京共有产权住房,法律问题知多少

2017年08月11日 10:00 来源于 财新网
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在购房人产权份额确定后,行使建筑物区分所有权时可能就车位、公用修缮、物业服务、业主委员会等问题与其他业主或代持机构发生纠纷,在出台相关规定或正式签约时,应予以注意
近日,北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市财政局、市规划国土委联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》。视觉中国

杨成龙 陈光华︱文

北京西城区法院

  近日,北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市财政局、市规划国土委联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》(下简称《办法》),并就《办法》内容向社会公开征求意见。《办法》若正式通过后,自住房将被新的共有产权住房替代,且满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。

  共有产权房的性质,是按份共有还是共同共有?

  《办法》征求意见稿第2条指出共有产权住房,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房,并限定使用和处分权利。我国《物权法》第九十四条规定,按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。可以预见,该办法将来通过后,刚需人群可以通过与政府按份共有的方式解决住房问题。

  《物权法》第97条规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”将来共有产权家庭用房产进行贷款、抵押、出租、出让或进行重大修缮时,可能会因产权权限不足2/3与代持机构间发生纠纷。在制定相关配套规定、《共有产权住房交易合同示范文本》或正式签约时,应对产权家庭的前述权限予以明确。

  哪些家庭有资格申请?

  《办法》征求意见稿第9条规定:申请购买本市共有产权住房的家庭,应符合以下条件:(一)申请人应具有完全民事行为能力,申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁。(二)申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房。一个家庭只能购买一套共有产权住房。

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注:图片来自网络

  哪些家庭没资格申请?

  《办法》征求意见稿第10条规定:有下列情形不得申请购买共有产权住房:(一)申请家庭已签订住房购买合同、征收(拆迁)安置房补偿协议的。(二)申请家庭有住房转出记录的。(三)有住房家庭夫妻离异后单独提出申请,申请时点距离婚年限不满三年的。(四)申请家庭有违法建设行为,申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的。

  申请家庭承租公共租赁住房、公有住房(含直管和自管公房等)后又购买共有产权住房的,应在购房合同网签前书面承诺腾退所租住房屋。

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注:图片来自网络

  购房人产权份额如何确定?

  《办法》征求意见稿第18条规定购房人产权份额,参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。例:土地供应文件中予以明确的销售均价为3万元/平米, 同地段、同品质普通商品住房价格4万元/平米,那么购房人的产权份额就是75%。具体的比例确定方式需待《办法》正式通过后,依据相关规定确定。

  与《办法》一同公开征求意见的《关于印发<北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)>的通知》(以下简称《通知》)中,《通知》中涵盖配套设施、智慧社区、社会服务等内容,共有产权房将经济、安全、绿色、美观。

  《物权法》第76条第2款规定:“决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定制定和修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人、有关共有和共同管理权利的其他重大事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”

  在购房人产权份额确定后,行使建筑物区分所有权时可能就车位、公用修缮、物业服务、业主委员会等问题与其他业主或代持机构发生纠纷,在出台相关规定或正式签约时,应予以注意。

  可擅自出售、出租、出借共有产权房么?

  《办法》征求意见稿第27条规定:共有产权住房购房人和代持机构,不得将拥有的产权份额分割转让给他人,不得擅自出售、出租、出借共有产权住房。购房人、同住人违反购房合同约定,有擅自出售、赠与、出租、出借或超过份额担保等行为的,代持机构可以按照合同约定,要求其改正,并追究其违约责任。

  《办法》征求意见稿第23条规定:已购共有产权住房用于出租的,购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分,具体应在购房合同中约定。可见,共有产权房可出租,但得遵守购房合同约定及相关规定。

  共有产权房可转让或购买政府持有部分么,有哪些条件?

  结合《办法》征求意见稿第24、25、26条规定,可知:

  (一)共有产权房可经购房人和代持机构经协商一致向符合条件家庭转让,按产权比例获相应得转让款。

  (二) 共有产权住房购房人取得产权证未满5年不允许转让。因特殊原因确需转让的,可向建委(房管局)提申请,由代持机构回购。

  (三)代持机构拥有优先购买权。(见下图)

  (四)购房人取得不动产权证满5年,也可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。

  《办法》征求意见稿中:购房人可按政策性住房有关贷款规定申请住房公积金、商业银行等购房贷款,也可将其所有部分用于抵押。这就会涉及购房人在无力还清贷款、抵押权实现或其他债务纠纷导致对房屋进行拍卖等处理时,代持机构在维护国家社会利益同时,与第三人法律关系的问题。这需在制定相关规定或签订正式合同时,对购房人的贷款权限、能否二次抵押、拍卖是否设定基准价等作明确约定,并与相关部门出台联合规定,预防有关合同效力与撤销权的纠纷。

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注:图片来自“京房字”

  违反《办法》规定和购房合同约定的法律后果?

  (一)违反购房合同约定,擅自出售、赠与、出租、出借或超过份额担保等行为的,应承担违约责任。

  (二) 申请人不如实申报、变更家庭户籍、人口、住房、婚姻等状况,弄虚作假的,禁止其10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房,并面临解除购房合同、取消购房资格和承担相应经济和法律责任的风险。

  (三) 不按照本市房屋管理规定使用房屋,且拒不改正的,建委(房管局)可责令其腾退住房,并禁止其10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房。

  法官提醒,作为刚需购房人群,要多向相关部门了解政策规定,遵守契约精神,知晓法律风险,依法、理性、诚信购买使用共有产权房。

责任编辑:张帆 | 版面编辑:邱祺璞
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