从日本经验看房地产下行会持续多久

　　据新华财经东京报道，日本国土交通省9月19日公布了2023年的全国基准地价，包含住宅用地、商业用地等在内的全用途平均地价比去年上升1.0%，连续第二年正增长。另据日本不动产经济研究所数据，7月首都圈新建出售公寓的户均价格是9940万日元，为历史同期最高。即使在三大都市圈以外的偏远地区，住宅用地价格也时隔31年后首次增长，日本地价上涨趋势蔓延。可以看出，日本房地产市场正在走出1991年土地泡沫破裂之后的泥潭。连续几年的房价上涨，尤其是今年以来公寓价格的迅速上涨，带动了土地市场的回暖。日本房地产市场可能要进入下一轮周期。

　　房地产周期的发展规律类似于债务周期。在起初的黄金发展阶段，由于人口增长或城镇化需求的推动，住房需求开始增长，房价逐渐攀升。随着财富效应的出现，投机需求逐渐抬头，抵押贷款大幅攀升，房价上涨的速度也脱离了房租的速度。这反过来又继续助推了投机，信贷和房价呈现螺旋式上涨态势，房价房租比已经快速上升，直至泡沫的形成。当基础的住房需求开始见顶回落的时候，房价泡沫也基本上到达了顶峰，房地产周期开始进入下半程，房价向房租回归。最后房价停止下跌，市场完全出清，房地产周期结束。

　　以日本为例，战后日本经济迅速恢复，并于1955年开始进入高速增长阶段。到1978年名义GDP已经增长了24倍，平均增速达到14.97%，堪称“日本经济奇迹”。随后经济增速快速下降，直到1984年才稳住。但好景不长，1991年经济增速再下台阶，直到8年之后才停止，并进入到以中枢为0.2%的增速平台里，持续到现在。