小产权房：是什么令其“过可议、情可悯”？

　　国务院研究发展中心社会经济研究部副部长林家彬认为，许多地方政府采用“饥饿”方法限量供应土地，致使地价飙升，所以，购房者肯冒如此大的风险购买小产权房；政府通过垄断一级土地市场，产生一个土地价格“剪刀差”，合法住宅开发的高门槛和非法住宅开发的低门槛形成了实质上的价格双轨，给集体土地非法入市提供了巨大激励

    从去年9月开始，北京通州区宋庄镇卖房的农民，陆续起诉12名在宋庄购买其房屋的艺术家。7月10日，法院判决，当初的房屋买卖协议无效，已购房的艺术家面临无处可居。7月23日，距离上诉期满只剩下两天，谭小勋、李玉兰这一对艺术家夫妇递交了上诉状。
　　近日，北京市国土资源局局长表示，北京已经部署开展在全市范围内调查“乡产权“、“小产权“等违规土地开发建设，违规开发建设的要停工停售。
　　“小产权房”一般由开发商和村委会合作，或者村委会自行组织建设，在宅基地等用地上开发住宅，而后自行销售，并向购房者发放由乡镇政府制作的“房产证”。 在这个过程中，由于不用交纳土地出让金和各种税费，村镇一般能获得很大的好处，而合作的开发商也能按比例分成。
　　北京“小产权房”主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区，房价多在每平方米2500元至4000元之间，仅为四环内动辄上万元的商品房价格的25%至30%。许多“小产权房”都是以“旧村改造”或者“旧城改造”的名义进行的，许多楼盘都是以“某某村旧村改造项目”立项的。村民既可以入股分红，也获得了新的工作机会。以“新农村建设”为名，打法律的擦边球，这是其目前运作的普遍模式。
　　今年6月20日，建设部发出警示，提醒消费者不要购买在集体土地上建设的房屋。国土资源部也在7月12日表态：现行法律不允许在农村集体土地上开发“小产权房”，而对于农村集体建设用地流转的办法，国土资源部将在适当时间提交立法。济南、西安等地，查处“小产权”的运动也如火如荼地展开了。然而，对于已售出部分的处理，是一刀切的推倒，还是由购买者通过补交土地出让金等方式取得真正产权目前尚无定论。规划、国土、建设等部门将将开始漫长的研讨和协商。
　　南京市国土部门负责人则表示，小产权房历史成因复杂，有些有合理的因素在其中，况且，城市周边的集体用地在规划中基本都是用来做建设用地的。当前，国土部门主要是防止新的小产权房开发形成风潮，对此前已经建成的小产权房，要针对具体情况实事求是做出处理，不会搞一刀切全部拆除。

　　国务院研究发展中心社会发展研究部副部长林家彬认为，房产和地产在法律事实认定上具有不可分割的属性。由于小产权房实质上意味着集体土地的非法入市，所以附属于土地的房产难以得到法律应有的保护，使购房者的财产权益面临极大的风险。
　　他分析说，购房者面临的风险有：其一，所购房产无产权，不能合法转让；其二，土地出让方（如农村集体经济单位）在售出后若出现违约行为，购房者的财产权益难以得到法律的有效保护；其三，土地出让方、“开发商”或工程承揽方等一旦陷入财务危机，并没有财产返还房款、地价款。
　　林家彬认为，现行土地制度和财税体制从供需两方面“小产权房”的出现：一方面，许多地方政府为实现土地增值收益的最大化，采用“饥饿”方法限量供应土地，人为制造卖方市场，致使地价飙升，所以购房者肯冒如此大的风险购买小产权房；另一方面，政府以“公共利益”的名义，通过垄断一级土地市场，产生一个土地价格“剪刀差”，合法住宅开发的高门槛和非法住宅开发的低门槛形成了实质上的价格双轨，给集体土地非法入市提供了巨大激励。
　　林家彬特别指出，小产权房之所以在法律的“灰色地带”长期生存，土地利用规划与城市规划在实施监管方面的缺位也是一个特别重要的原因。一方面，两大规划的主管部门之间缺乏充分的协调与合作，特别是城乡结合部往往处于规划失控状态，导致小产权房长期处于管理者缺位的局面。另一方面，由于没有确立公共住宅供给制度，住宅供给渠道单一，市场供给大量增加，政府供给裹足不前，难以满足巨大的社会需求，特别是使城市低收入群体的住房问题难以得到解决。虽然有面向中低收入阶层的“经济适用房制度”，但在实际操作中，由于 缺乏对地方政府的激励机制，使得经济适用房建设明显偏少，远远满足不了社会的需求。
　　国务院于8月1日召开的常务会议已经原则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，明确提出将加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。林家彬认为，对于中等收入阶层的住房要求而言，主要还要靠在市场上来得到满足。在目前城市房价节节攀升的状况下，小产权房虽然非法，但是对于解决这类人群的住房要求提供了一种可能性。目前，尽管对小产权房已经“停产停卖”，但是如何解决已售出房屋的产权问题，是否以长期租赁的形式纳入现行法律体制，这些问题仍悬而未决，有待各部门的研究和协商。但可以肯定的是，使大幅度强化相关规划的实施监管，将避免城市用地开发当中的无序和混乱，将有助于保护出让者、开发商和购房者的合法权益。而住房问题的根本解决，从长期来看，将有赖于现行土地制度的改革以及国家住房政策体系的建立健全。■

       杂志实习记者郝煜采写
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