土地开发权到底是谁的（下）

　　郑振源 ∣ 文

　　对开发权的国家干预与开发收益分配

　　1、国家干预土地利用的发生

　　土地有经济价值，还有文化价值、生态价值。土地利用有外部性，一块土地的使用常常会影响周围土地的使用价值，导致外部经济或外部不经济；建设用地的外部性尤其突出。一所名校周围学区房的房价显著高于非学区房，即是土地利用正外部性的表现；建设用地往往造成周围生活、文化环境或生态环境恶化，是其负外部性的表现。

　　由于建设用地的负外部性，早在16世纪，德国诸侯国就有对建筑物防火、稳固、卫生要求的法律，对开发权进行干预和限制。1794年《普鲁士一般邦法》规定：“每个所有权人通常拥有妥善地在其土地上建设建筑物或者改变建筑物的权利”，但“建设和改建的实施不应造成公共的不安全和损害，或者造成城市或者公共广场的丑陋”。1875年《普鲁士建筑线法》规定：市镇可以划定建筑线，禁止超过建筑线的建筑物建造，同时市镇有权征收规划为道路和广场的土地。1918年普鲁士《住宅法》规定：允许根据土地的可建筑面积、建筑高度、庭院大小、楼层和建筑方式进行分区，划定住宅区、工商业区或者排除严重污染企业区。这是德国第一部全国适用的、对城市建设的自由和秩序进行规范的法律。