财新传媒

首套房不应免征房地产税

2015年01月06日 15:17 来源于 财新网
对第一套房不能免征,否则企业房地产税会加重;对居民投资型房屋也不能累进过度征税,因为资产泡沫太大

  周天勇|文

  房地产税开征,是关联土地、住宅和财税等体制的一项非常重要的改革,涉及城镇居民、农民、房地产开发商、用地企业、地方政府等诸多利益,非常复杂,需要平衡各方,坚定地推进,否则中国房地领域积累的问题会越来越多。

  第一,国家需要向用地居民和企业妥协:必须废除土地和房屋的使用年期制,改革为永续使用权和继承权,以换取对居民及用地单位房屋和土地的征税权。

  房地产税首先面临的是房地产年期问题。目前房地产有使用期:40年、50年、70年,而这种年期制度和市场经济运行规则不一致。比如,以房养老要把房子抵押给银行,银行支付养老金,目前的年期制度就存在问题。现行的《物权法》和《房地产管理法》是矛盾的,《物权法》认定的使用权,不一定有产权,因为产权的认定单位是土地管理部门。使用期到期后银行要获得房屋的价值必须重新提出申请,重新进入土地出让程序,获得房屋土地部门、房地产部门颁发的证书,才能继续抵押。如果银行去交这笔钱,银行就亏损了,人去世后也不可能再交这笔钱。

  如果同时开征房产税和遗产税两种税,按照《房地产管理法实施细则》第40款规定,住宅使用期到期后,土地及地面建筑如果不重新办理土地出让程序,将收归国有。所以从法理上来讲,如果没有永续使用产权,政府相当于房东,房东向租户开征房产税和遗产税都是没有法理依据的。

  此外,城市住宅实行年期制,但农村宅基地是永久使用,实际上也是可以继承的。农村宅基地中,边远山区和城郊的住宅价值相差很大,如果要开征房地产税的话,可以分级差,但是不能免征。

  所以不论是城乡的房地产、宅基地,一定要有近似的永续使用权,也一定要明确继承权,这是需要解决的两个关键性问题。只有通过给以城乡居民永续使用权和继承权,政府才可以换取征收房产税和遗产税的权利,并真正推动以房养老。

  第二,政府不能对正在居住使用的房屋按照市价(泡沫价)征税,只能以合理房价征税。

  一般的市场经济国家是按市价而征,但是按照市场评估法则有一个非常大的问题:第一套住房是消费型资产,不是投资型资产,但由于中国房价泡沫过大,偏离了它的合理价格,实际上对泡沫也征了税。比如北京市二环以内100平米的房子,按市价评估可能是1000万,按照1%的税率每年则要交10万的房产税,这很难推行。所以,对一套房不能按照投资型资产以市价征税,而是按照消费型资产以合理房价征税。

  那按照什么价格征税合适呢?对一套居住的住宅,应该按照正在居住使用即消费型资产来对待,以合理的房价收入比确定的价格来征税。比如2013年北京人均可支配收入5年能买一套房屋,按照2013年北京市城市居民人均可支配收入的5倍计算,这样的价格可能是4500元一平米,则100平米住宅,按1%税率征收年4500元的税收。这样大部分人都能承受。

  税率怎么确定?笔者认为对消费型住房,最好在1%,不要到2%,许多国家如美国的房产税,最低是1.3%,最高是1.9%,中国采取1%比较合适。

  另外,一部分住宅是在高地价和高房价时购买的,其中包含了很大比例的土地出让金,应当适当减免房产税。当然,按照消费型资产征税,实际上已经除去了土地出让金部分,但是考虑一些居民在最高价格时,贷款利息非常高,实际上是用明天的钱交给政府出让金。

  第三,对第一套房不能免征,否则企业房地产税会加重;对居民投资型房屋也不能累进过度征税,因为资产泡沫太大。

  现在相当多的学者都在呼吁第一套住宅不征税。这个问题需要理性地去考虑。目前农民工在城镇工作地购买住宅的只占0.9%,约为700多万户,而约1500万户左右在老家县城购买了住宅;城镇14000万户居民中,拥有多套房的占21%,一套房占66%,没有房占13%,21%的城镇居民平均有6.8套住宅。假设对一套房不征税,对多套房开始征税,就存在一个问题,对多套房怎么征税?如果按照1%的最低税率征的话,即使在北京市的学区内,房东肯定也要大规模抛房,等大家都变成一套房时,对城镇居民征收房产税实际上就没有了。

  现在来看,除了几个较大城市和北上广深以外,像过去几年地方政府土地收入占到财政收入40%甚至50%的局面不再。建成和在建住房加起来有3.8亿套,已经严重过剩。如果对多套房开征较高房产税,很多人都会抛售房子,大多数城镇居民都会只有一套房屋,也就没有这部分税收了。

  把居民应承担的房产税部分,全部压向生产经营体系,将摧毁整个国民经济生产和服务产出体系。有些学者提出,出于改革的阻力,对居民第一套住宅不征,可以向工厂、商业、旅游和金融等地产开征房地产税,把城镇居民应交的房地税,转移到经营性地产上。我们框算了2013年566130亿元国民收入的构成,政府收入为216677亿,占38.26%;城乡居民收入为253081亿元,占44.70%;商业银行和国企收入为38213亿元,国有文化广电出版、政策性银行、国有保险证券等估计1万亿左右;非国有经济收入为53000亿左右,只占9.4%。如果对居民不征收房产税,而是挤压到企业上,再加上费改税部分,企业将承担3到4万亿的加税。

  这也是为什么绝大部分国家要向居民开征房产税。因为政府要向居民提供公共服务,这些国家房产税大多要占县市级政府收入的60%。

  所以一定要对第一套住房征税,但是要按照消费居住价格、合理的收入房价来征。对退休人员、低收入群体和农民,或者一些地理位置的住房可以实行减免。对于住宅,超面积部分也应当按消费型资产征税,而不是累进征税。

  第四,对投资型住宅,也应当适度合理征税。

  对投资型住宅征税,税率不宜过高,也不宜对多套房累进。因为中国房产价格与价值偏离太大,价格中泡沫非常严重。比如,在北京4环以里的学区房,每平方米价格可能高达10万元,如果拥有10套100平米的房子,自己住一套,还有9套市值9000万的房子,即使按照1%税率征收,每年也要交纳90万的税收。即使考虑在相当顺利的情况下出租,每年可以获得60万左右的收入,还是亏损的。如果第2套房开始累进征税,根本就交不起。因此,不应累进征税,税率为1%为宜。

  对投资型房屋按市价1%征税时,应当对在最高房价时购买、含政府出让金很高的房产,适当进行计算,逐年按一定比例退税,否则意味着双重征税。

  第五,小产权房应当先启动开征房地产税而合法化,全部拆除从总体上看根本不可能。

  多年来,有关部门一直对小产权房进行围追堵截,而且有一种不拆除誓不罢休的气势。小产权房有几种分类,第一类指在农村占了粮田建造的房产,这一类肯定是违法的;第二类是老百姓盖在自己的宅基地上,或者原来集体工厂倒闭后所盖的住房等等。还有一类,像深圳在初期发展时,为了满足大量人口居住和就业,因为政府来不及审批就建起来的没有批复的产权。目前全国小产权房面积大约为70亿平米,按100平米一套计算,相当于7000万套房子,如果一套房子住3人,意味着2.1亿人口在小产权房里居住。所以要把小产权房都拆掉是不大可能的。

  另外考虑到大产权房价格太高,大部分小产权房实际上起到了解决拆迁户、农民工、低收入群体居住困难的作用。当然小产权房也存在一些问题,但是这些问题要分类去解决,不能一拆了之。

  所以房产税的开征应当从小产权房开始,让小产权房通过交税而不是土地出让金来合法化。

  第六,工业、商贸、金融和旅游等地产,也应当开征改革意义上的房地产税,但是应当将以前的税费合并起来,并且适度征税。

  工厂、商贸、金融和旅游等地产一定要开征房地产税,这是毫无疑问的,而且税率应比居民税率稍高一些。这些地产现在已经交了一部分税费,应当把这些税费合并到拟新开征的房地产税中,不能重复征税。合并后,可以对工业、商贸、金融等地产分别按1%、2%和3%的税率征收。另外,还需要考虑高土地出让金时的退税部分。

  第七,彻底改革政府土地财政机制,让所有土地住宅,包括政府的土地和房屋,都到市场交易中心挂拍买卖和出租交易,政府只负责制定规则并收取自己土地和房屋的卖出或出租收入。

  一定要废除政府行政垄断卖地的制度,让所有的土地都到土地交易中心挂牌出让,形成多土地供应者、多供应渠道的竞争性市场,由价格机制形成均衡价格。

  政府除了卖国有土地的收入以外,还可以对在土地交易中心交易的土地和房产征收一定的税收,这也是一项收入来源。

  另外,需要警示的,即使政府不希望废除土地出让金制度,但随着对土地需求的减少,大规模的土地出让金不可能持续。无论是中央政府还是地方政府,一定不能再有既想继续保留出让金,又想再开征房地产税这样双重征税的想法。

  第八,房地产税是县市级政府为居住在本地范围居民提供服务的基础财力,不应当设计为中央和省级政府分成的税收;地级市除了向自己管辖的区征收房地产税外,不能向相对独立的县和县级市征收和分成税收。

  房地产税归哪级政府?鉴于政府要为当地居民提供公共服务,因此它是一个市县级税种,而不应当是中央或省级税种。县和市也要划分清楚,地级市没有权力去分成县和县级市的房产税,仅能征收管辖区提供公共服务范围内的房产税。一些较大的镇,也应该升级为市,由当地政府独立征收管辖区内的房产税。所以在房产税的设计中,要避免省级或地级市染指独立的县和县级市的房地产税。

  第九,房地产税改革在收入规模上能替代目前的土地出让金。

  中国现有住宅面积为350亿-380亿平米,自住型住宅按合理房价的1%征收,投资型住宅按投资价格或市价的1%征收,加上每年土地和房屋交易的税收,另外,加上对工商、金融等地产征收的税收,税收收入达到30000亿-35000亿,完全可以替代土地出让金收入。但这是一次利益的改革,以前是从农民手里把城市化增值的那部分土地收益拿走,现在要由有房产的企业、投资者来交这部分税,对于财富的公平分配具有非常重要的意义。

  (作者为中共中央党校国际战略研究所副所长,原文标题为《房地产税应怎样改》,原刊于《中国经济报告》,财新网获授权转载)

责任编辑:张帆 | 版面编辑:邵超
财新传媒版权所有。如需刊登转载请点击右侧按钮,提交相关信息。经确认即可刊登转载。
  • 收藏
  • 打印
  • 放大
  • 缩小
  • 苹果客户端
  • 安卓客户端
推广

财新微信

热词推荐:
雷洋案最新消息 法国恐怖袭击 黄色电影 英国脱欧公投时间 首都 北京 日元升值的原因 财新网 加勒比海领海争端 问题疫苗 万科 中考 工商银行 洪灾 南极臭氧空洞减小 雷洋尸检结果公布