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住宅合作经济有广阔的发展前景——对我国房地产业的再思考之三

2016年12月22日 20:09 来源于 财新网
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住宅合作经济有广阔的发展前景。不仅可以缩小贫富差距,使人民群众有更多的获得感,而且符合中央关于加大供给侧结构性改革力度的精神,有助于推动整体经济的发展

  文︱黄小虎

  中国土地勘测规划院研究员

  住宅合作经济有广阔的发展前景。首先,有充分的理论根据。如本文前面所述,房屋的居住使用权,也属于财产权,是一项可以保障劳动者住有所居的重要产权。合作社住房不能上市交易,是为了防止投资投机活动使住房的使用功能发生变异,侵犯劳动群众的基本权利。此外,合作社住房的建造、分配、使用,也都遵循商品交换原则,住宅合作经济是市场经济的重要组成部分,而且更能体现公平、公正的社会主义原则。

  我国已故著名马克思主义经济学家苏星同志,早在50年代就开始调查城市住房问题,于1957年发表文章,论述住宅作为耐用消费品的商品属性,分析当时房屋建造、分配、使用存在的违背价值规律的问题,提出相应政策建议。 从那时开始,他在研究我国社会主义许多重大经济理论问题的同时,把城市住房这样一个比较具体的问题,也列为自己的研究专题,长期关注。改革开放以后,他陆续发表近10部论文和专著,阐述城市住房制度改革问题。在1987年出版的《我国城市住宅问题》 一书中,他提出“发展城市住宅的多种所有制结构”,包括大力发展住宅合作经济和私人建房、公私合作建房等。1998年初,他又发表“合作住宅事业前景广阔”一文 ,肯定当时国内住宅合作社试点取得的成绩,分析了发展住宅合作社有6大好处,及需要研究的问题,期望取得更大的发展。2002年,学习出版社编辑出版《苏星自选集》,书中收入关于住房制度改革的文章仅有3篇,其中就包括这一篇,可见他对发展住宅合作事业的高度重视。

  其次,有长期的经验积累。

  早在19世纪40年代和50年代,英国、丹麦就有了住宅合作社兴起,后来在西欧、北欧各国及美、日等其他西方国家陆续发展,当年的苏联、东欧等社会主义国家,也采用这种形式,解决居民的住房问题,至今已有近200年历史。

  20世纪80年代,瑞典国家联合储蓄银行和住房联盟,联合了3000多家住房合作社,每年提供的住房占全国新增房源的25%以上。加上其他没有加入该联盟的合作社的房源,合作住房约占全部住房供应量的40%;德国有2000多家住房合作社,提供的住房占住房总量31%;英国的住房合作社,也提供30%的房源;西班牙有1.1万个住房合作社,提供25%的房源;原苏联有住房建筑合作社近3万个,每年提供的住房约占总量的6%;原社会主义波兰的合作社建房,约占城市公有住房的60%;原捷克斯洛伐克约占40%,等等。

  按照国际通行的住宅合作社章程,建房资金一般由社员认股1/3,国家资助1/3,银行长期低息贷款1/3。社员入社后必须参加住房储蓄,每月从工资中拿出一定比例,存入有关银行。存入一定限度,即有资格从银行贷款,向合作社买房或租房。政府还在土地供应、税收、建材供应等方面给予优惠。具体做法和优惠力度,各国不尽相同。例如,英国合作社购买私人土地所需资金,由政府提供无息贷款,并对合作住房免税,这两项优惠合起来相当于房价的约20%。合作社购买的土地产权归合作社所有,亦称公有土地,实际上最终优惠给了合作社社员。德国政府的优惠措施,一是提供低息或无息贷款,额度通常占建房费用的60%~70%,有的甚至高达90%,贷款期限一般为20年左右;二是由政府出面给予贷款担保;三是提供价格合理的土地;四是减免税收,对所得税、财产税、土地转移税和交易税等,均给予减免和优惠;五是补贴住房租金,合作社住房如用于向社员出租,政府在必要时可补贴部分租金,使房租降低到社员能够负担的水平。在日本,住宅合作社被称为“勤劳者住房协会”,国家颁布《勤劳者住房协会法》,明确规定日本的工人银行(劳动金库)、住房银行(住宅金融公库)对住房合作社承担融资义务。社员的购房资金,20%为个人住房储蓄,80%为银行贷款,贷款利息3%,还款期限35年。政府还在税收方面给予各种优惠政策,包括免除法人税、注册税、印花税,以及与土地相关的税收。另外,住房合作社的土地60%来源于国有土地,以较低的价格供应给合作社。

  我国上世纪80年代后期和90年代前期,开展住宅合作社试点,也取得可喜成绩,积累了一定经验。如苏星同志1998年发表的文章所说:“截至1996年9月,住宅合作社已发展到5000多个,普及到20多个省市。从建设规模看,已从零星插建,发展为具有一定规模的合作住宅小区。天津市蓟县、宝坻县住宅合作社,云南省昆明市住宅合作社,北京市大兴县新兴住宅合作社等,都建设了10万平方米以上合作住宅小区。合作建房受到了城镇居民,特别是中低收入居民的欢迎,被誉为‘民心工程’”。 可惜的是,1998年底推出的房改,把十几年住宅合作试点取得的成绩,一风吹个无影无踪。有关部门对此再也不提,不禁令人扼腕唏嘘。

  第三,有成熟、规范的管理制度。

  加入住宅合作社的社员人数,几十人,上百人,上千人甚至上万人,各国一般不设上限。合作社实行民主集中制,社员大会或代表大会是最高权力机构,听取理事会、监事会的工作报告,决定大政方针并选举产生理事会、监事会成员。理事会负责日常经营管理,包括住房的选址、设计、建造、分配、物业管理,及有关专业人员和管理人员的选聘、任用等等,监事会负责监督理事会的工作是否合法依规,是否符合社员大会或代表大会的决定。

  在住房的选址、设计、建造环节,住宅合作社的经营活动与开发商相似。但建好的房子不向社会出售,而是遵照事先定好的合约,按成本价格(含管理人员和专业人员的工资)将住房的排他性使用权,出租或出售给社员,不赚取任何利润,并且承担物业的日常管理和维修。可见,合作社的经营活动的目的,是为了保护社员即普通劳动者的居住权利,而开发商则不承担这样的义务,二者的性质根本不同。

  住房合作社作为非盈利经济组织,具有法人资质,在政府监管下,依法经营,自负盈亏,并承担相应的法律责任。这与自然人之间的集资建房或合作建房,也有根本性区别。自然人集资合作,一旦经营失误,或发生亏损,或出现纠纷,或违法乱纪,很难界定和追究责任,政府几乎无法有效管理。自然人集资合作,即使成功了,出资人拥有房子的所有权,可以上市交易,难免最终成为投资投机的对象。这也是一个很大的不同。

  住宅合作经济有了较大发展的国家,都在中央(联邦)、省(州)、市层面成了合作住房联盟或协会,作为行业自律组织,研究制定统一的规章制度,协调合作社之间的关系,提供法律、技术咨询,开展业务交流和培训,编印刊物,开展宣传等等,协助政府对行业进行管理。

  第四,有深厚的群众基础,广阔的市场需求。

  面对高耸入云的房价,消费者做出许多无奈的选择。有人在网上发起不买房运动,不少人响应,尽管不会有什么结果,却广受民众同情。更有人受国外住房合作社启发,自发地开展集资合作建房。由于国内相关法律和制度缺失,人们不能建立具有法人资质的合作社,只能是自然人之间的集资合作。没有法人地位,也就得不到到政府以及银行等的任何支持。仅凭乌合之众拼凑的资金,与强大的开发商们开展竞争,仅在土地取得环节,就已是必败无疑。尽管鲜有成功的案例,尽管前途暗淡、希望渺茫,但近十几年间,合作建房运动可以说是此伏彼起,前仆后继,遍及全国。北京、上海、天津、广州、深圳、武汉、沈阳、杭州、温州……,几乎所有一、二线城市,都有人为此不懈努力。北京的于凌罡、温州的赵智强、沈阳的吴卓、天津的刘革学、深圳的林立人、广州的魏琨等,就是其中有代表性的人物。

  他们颇为苍凉,近乎悲壮的努力表明,广大劳动群众对现行住房制度十分不满,对于改革住房制度,发展住宅合作经济充满期待。如果我们早日推出这项改革,不仅会获得群众拥护,而且能聚集大量资金,为房地产业的供给侧,开辟一条新的康庄大道,带动建筑业、建材业及相关产业的发展。大量普通工薪阶层的购买力,从开发商的渠道分离出来,也可以使商品房市场里的过度投资投机受到抑制,起到釜底抽薪的作用。

  总之,住宅合作经济有广阔的发展前景。不仅可以缩小贫富差距,使人民群众有更多的获得感,而且符合中央关于加大供给侧结构性改革力度的精神,有助于推动整体经济的发展。

  我国改革已进入深水区,各方面的改革互相交错、牵制,往往是牵一发而动全身。比较起来,住房制度改革所受牵制相对较小。例如发展住宅合作经济,不需要对现行法律做根本性修改,只需增加新的法律规定即可。没有增加之前,可提请人大授权开展试点。这项改革一旦推出,土地制度、财税制度、投融资制度、金融制度等,都会相应跟进,做出调整。住房制度改革可以为推动全面改革,做出积极贡献。

  现行城市住房制度必须改革,也能够改革,这就是本文的结论。

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责任编辑:杜珂 | 版面编辑:刘潇
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