财新传媒

孔德峰:燕郊房产落宗风波折射土地乱相

2017年02月15日 10:01 来源于 财新网
可以听文章啦!
一方面是用途管制,一方面是地方政府有动力将土地入市,二者往往会在实践中屡屡撞车,就很可能出现地方政府采取种种方式规避土地监管

  【财新网】/意见领袖(记者 周东旭)背景:近日,因房价飙升备受关注的河北三河市燕郊,再次成为焦点。部分业主因房产无法落宗而不能办理不动产登记证。2016年1月份,国土资源部发布《不动产登记暂行条例实施细则》,2016年12月1日,三河市启动不动产统一登记。多个小区的业主在办理过程中被告知,小区的土地并没有落宗,土地性质也并非房本上所标注的住宅用地,有的是工业用地,有的是绿化用地,所以无法办理不动产权证。质疑随之而来,为何工业用地或绿化用地上的房产证写的却是住宅用地。

  房产落宗是通过建立起房屋和所在宗地的关联关系,生成唯一的不动产单元代码。落宗的基本原则之一,就是地上建筑物的性质和土地使用性质必须相同。在执行不动产登记后,房产证和土地证合二为一。不能落宗,意味着就不能办理不动产登记证,进而也会影响交易等。甚至有分析指出,这一问题可能会影响到燕郊日益高企的房价。

  而后,国土部负责人还专门就此做出回应。2月11日,三河市政府发出通告指出:凡取得《房屋所有权证》的业主,都可直接办理不动产登记手续。2月13日,根据相关时间安排,业主开始陆续办理不动产登记。表面看,这一涉及几十个小区的难题似乎片刻之间得以解决,但是,也不得不追问,背后究竟反映了怎样的土地利用现状?类似事件会不会在其他地方重新上演?

  【意见领袖观点】

  法学博士、北京市权达律师事务所律师孔德峰表示,虽然此次事件的具体情况尚未有详细披露,但是,不能否认当前中国土地使用的现状比较混乱,“这也是一个普遍存在的老问题了。”

  孔德峰解释,土地利用涉及巨大利益,尤其是在东部城市,土地本身就是主要财政收入来源之一,所以,地方政府往往也有很大动机让土地入市。但是,对于国土部门来说,实行用途管制,尤其是对耕地转化为工业用地等,往往采取严格管制,所以,一方面是用途管制,一方面是地方政府有动力将土地入市,二者在实践中屡屡撞车,就很可能出现地方政府采取种种方式规避土地监管。当然,对于土地的用途管制,也存在不同观点。

  孔德峰介绍,上述现象在全国各地并不鲜见。比如,有些地方将一些大宗土地化整为零,以小宗土地申报,本来应该是中央直管,最后由省级审批。这种主要属于程序问题。而有的则是改变土地用途,由于发展经济的需要,工业用地的审批相对容易很多,所以,地方政府和开发商就有动机结合,拿到相对容易审批的土地后再转换土地使用用途。实践中,为了实现土地利用的最大收入价值,往往是多种手段并用。

  此前,根据《经济观察报》引述廊坊市国土系统人士介绍,燕郊地区小区无法落宗主要有四种情况:第一,土地出让金和相关税费没有缴清;第二,土地性质为工业用地;第三,土地性质为集体土地;第四,土地为划拨土地。土地本身为住宅用地,开发商拖欠土地出让金的,只要补交完相关费用后,即可以办理。针对工业用地、划拨土地和集体土地性质的小区,则需履行相关土地性质变更程序。其中,难度最大的是集体土地变更成住宅用地,“这一审批权限为河北省甚至更高。”

  而央视在采访三河市国土资源局相关负责人时,得到的答案则是由于人员有限,无法完成对这些小区的坐标认定,所以迟迟不能办理。只要认定完毕,就可以办理。比如,有的小区由于政府系统信息没有及时更新,显示该地块为工业用地。事实上,当时该项目规划确实为住宅,后来搞市政建设把住宅北移了25米,而这北移的25米区域就是工业用地,因此信息显示就成为工业用地,但这个地产项目属于住宅是没有问题的。所以,主要问题是出在管理流程方面。

  无论症结何在,在孔德峰看来,类似事件都会对现有土地法律秩序构成挑战。从保护购房者利益看,很可能与国家对土地的宏观调控相冲突,在社会日益强调法治化的情况下,如何在法律上寻找依据,也是一个问题,所以,解决途径极有可能是以牺牲法治为代价的。“不是所有的病都可以完全治愈,即使治愈,也可能会带来副作用。一旦类似事件出现,再去纠正,恐怕很难找到完满周全的办法。”

  孔德峰认为,在土地的违法审批或使用上,政府以及开发企业等是有共同利益的,现实中不仅存在工业用地转化为居住用地,也有很多不符合开发的耕地转化为工业用地。从动机上,还是与土地财政有关。

  孔德峰还提醒,也应该警惕地方政府以土地开发名义给与各种承诺,使得企业愿意到地方投资,但是,由于土地相关手续不完备,最终使得企业成为地方政府手中的“鱼肉”。“类似与土地有关的灰色操作手段很多,引起的纠纷也很多。”

责任编辑:张帆 | 版面编辑:李丽莎
文章很值,赞赏激励一下
赞 赏
1人已赞赏
赞赏是一种态度
  • 1
  • 3
  • 6
  • 12
  • 50
  • 108
其他金额
其他金额(元):
赞 赏
财新传媒版权所有。如需刊登转载请点击右侧按钮,提交相关信息。经确认即可刊登转载。
推广

2017年02月24日    21:00
【夜盘开盘 煤炭领涨】焦炭、焦煤、动力煤分别高开2.8%、2.5%、1.4%。
2017年02月24日    20:14
【前海人寿新董事长将有严格资质要求】九天前刚刚度过47岁生日的姚振华今日被撤销前海人寿任职资格,同时禁入保险业十年。前海人寿必须尽快进行董事长选举,不过接近监管层的人士表示,由于姚振华是前海人寿实际控制人,新任董事长将被要求较高的保险从业资历及口碑,目的是为了有效制衡大股东。“姚振华想垂帘听政也不是那么容易。”(记者 杨巧伶)
2017年02月24日    19:38
【乐视网收监管函 乐漾影视与子公司构成同业竞争被要求整改】深交所今日向乐视网发监管函,监管部门认为乐漾影视主营业务为网络电视剧的制作与发行,与上市公司子公司花儿影视的主营业务相同或相近,因此与上市公司构成同业竞争。贾跃亭及甘薇的上述行为违反了相关规定,要求及时整改,尽快提出解决同业竞争的处置措施并履行信息披露义务,并杜绝上述问题的再次发生。
2017年02月24日    19:32
【浙报传媒拟向控股股东出售21家新闻传媒类资产 估价近20亿】公司拟向控股股东浙报传媒控股集团有限公司出售其所持有的 21 家一级子公司股权,包括浙江日报等新闻传媒类资产。截至评估基准日,拟出售资产的账面价值为 76,084 万元,预估值为 199,671万元,预估增值 123,587 万元,预估增值率为 162.4%。本次交易不构成借壳上市。
2017年02月24日    19:22
【天津证监局划定挂牌公司红线底线 明确五大监管重点】中国证券网从天津证监局获悉,日前该局召开辖区新三板挂牌公司监管专题会议。会议提出“挂牌就是责任,挂牌就是担当”的新理念,对挂牌公司划定红线底线。对于下一步天津辖区挂牌公司监管工作重点,会议介绍将从五方面部署,包括构建综合服务体系,促进新三板市场发展;压实风险防范责任,分层分类防控风险;加大监管执法力度,高压监管资金占用;强化中介监管,持续改善守法环境;持续开展合规培训,指导自律监管模式创新。
2017年02月24日    19:08
【京东金融发行银行间市场首单消费金融类ABN 兴业银行主承销】2月24日,由兴业银行牵头主承销的“北京京东世纪贸易有限公司2017年度第一期京东白条信托资产支持票据”在银行间市场定向发行,成为国内银行间市场首单消费金融类资产支持票据产品。据介绍,“京东白条ABN”于2016年12月14日获得交易商协会注册通知,发行总规模15亿元,其中优先A级证券发行利率为4.80%,优先B级证券发行利率为5.50%,认购倍数达到3.9倍。兴业银行作为主承销商,负责产品的交易结构设计、项目推动、推介发行等工作。
2017年02月24日    19:03
证监会发布2016年证监稽查20大典型违法案例,包括沪港通跨境操纵第一案、欣泰电气欺诈发行及信息披露违法违规案、恒生公司非法经营证券业务案等。
2017年02月24日    18:45
【国信证券:前海人寿被罚预示激进的“资产驱动模式”或将终结】国信证券认为这次处罚严厉,预计对行业运营模式将产生深远影响。本次处罚警示作用明显,预计将对行业模式选择产生重大影响,较为激进的“资产驱动模式”或将终结,保险行业回归保障本源更为确信。
2017年02月24日    18:33
【郭树清同志不再担任山东省委副书记】大众日报消息, 日前,中共中央批准:郭树清同志不再担任山东省委副书记、常委、委员职务。
2017年02月24日    18:27
【全新好:前董事长练卫飞全部持股遭司法冻结】公司近日通过中国证券登记结算有限责任公司下发文件获知,股东练卫飞持有的2500万股被法院司法轮候冻结,公司已向股东其发出函件核实相关诉讼情况。练卫飞为全新好前董事长,本次遭冻结的2500万股占公司总股本的10.82%,占其持股数量的100%。
财新微信