财新传媒
观点网 > 聚焦 > 正文

谭华杰:未来中国城市化的三大后遗症

2017年07月15日 18:33 来源于 财新网 | 标签:产权安排与要素流转——农村改革与城市化
可以听文章啦!
其中有两个是全世界普遍都存在的问题,有一个是中国所独有的
我们过去30年最大的社会现象就是城市化,但是未来20年我们要面对另外一个问题就是城市化的后遗症。图/视觉中国

文|谭华杰

万科集团首席研究员

  编者按:近日,《土地管理法(修正案)》(征求意见稿)发布,引起全社会的广泛关注。中国城市化进程高速推进,新的经济发展形势下,土地制度安排将何去何从?为此,中国财富管理50人论坛举办“产权安排与要素流转——农村改革与城市化”内部研讨会,美国三一学院经济系荣休教授文贯中做主题发言,多位学者参与研讨,观点激烈交锋,共诊改革时局。财新网特此选编发言。

  我赞同文老师的绝大部分观点。但文老师的知识结构里,还是有一部分不得不依赖文献、依赖其他人的观点。我对其中的部分内容有不同的意见,但都是一些小地方,我们可以之后再找机会讨论。

  赵教授也有两个观点我非常欣赏。第一,土地财政对中国的城市建设做出了不可磨灭的巨大贡献。我曾经做了一段时间的土地财政研究。很多人认为房价是土地财政推高的,我的观点刚好相反。如果没有土地财政,中国人的居住会变得非常困难,这一点我跟赵教授的观点是非常一致的。

  第二,农地入市的问题已经过时了。这已经不是中国农村问题最关键的点。接下来我可能要提出一些问题,我希望各位老师以后有时间能够给我一些指点,尤其今天在座的有我以前非常敬仰的做农业方面研究的老师。

  我觉得文教授跟赵教授的交锋不够精彩,因为他们基本上还是各自表达了自己的观点,并没有在某一个特定问题上面有直接的交锋。所以,我接下来做一件事,希望加大他们两个人对抗的力度。要把你们圈到一个很小的范围里面,得把你们的讨论范围缩小到某些具体的问题上面,这样才能探讨得更激烈。

  所以,我会从把问题激化的角度给两位每人一个建议。对于文老师,我建议你可以去研究一下香港的土地市场。我们今天讨论的核心问题应该是土地效率的问题。对于城市,土地效率最根本的问题是如何用给定的有限土地,尽可能地解决尽可能多的人对于空间的需求。土地效率不一定是产生多少GDP,或者卖了多少价格,而是这些土地对于给人提供生活、居住、工作空间究竟发挥了多大的作用,最后给大家提供了什么样的空间条件。

  中国的土地制度最初学的是香港,我们可以回过头看一下香港的土地效率怎么样?香港的土地效率是极其失败的,香港是我见过的所有发达经济体里面土地政策最失败的之一。香港过低的土地开发率、极度狭窄的人均居住面积,都能证明这一点。香港的规划人员,从学历、专业能力和敬业精神来看,可能都是世界一流的。他们的失败证伪了赵教授的观点,城市规划不是万能药。

  刚才赵教授提到一个数字,我们中国现在大概有10万平方公里的城市面积,赵教授认为这是一个非常辉煌的成绩,但是我认为这还是远远不够的。因为10万平方公里的土地上,未来我们要住10亿以上的城市居民,中国未来的城市人口一定会超过10亿人,这意味着在每平方公里上面要住1万人。

  举一个国际上的例子。东京现在有3800万人左右,是全世界最大的城市。东京这个城市的国土面积是10000平方公里左右,但是建成区达到了8000平方公里,也就是说它每平方公里建成区上的人口并不到5000人。但是,我们整个中国,如果在10万平方公里的土地上放10亿人,意味着每平方公里要放1万人。这不是指北京、上海这样的核心都市,而是指整个中国的城市化地区。我觉得这个城市面积是不够的。

  刚才陶教授提出一个问题,中国核心都市的房价问题。如果说北京和上海市中心区的房价,我并不认为在全世界属于特别高的位置。北京、上海市中心区的房价,比中国香港、纽约、伦敦低,甚至比东京要低。但是在郊区房价方面,从东京房价最贵的地方出发,在轨道交通一小时,甚至40分钟能够到达的地区,房价是每平米两到三万元人民币。40分钟的通勤时间,我相信是任何一个在城市居住和生活的人都能够接受的。在东京有一份正常工作的人,一定能买得起一个每平米两到三万元人民币的房子,也就是意味着他每天花40分钟的通勤时间,就能够比较有尊严的解决自己的居住问题。2015年12月份的时候,北京昌平地区的楼面地价已经达到每平米4.7万元。开发商如果不亏本,楼价至少要达到7.5万元以上。所以,目前我们城市建设的工作并没有完成。从土地效率来看,我们学习的香港本身是一个非常失败的案例。所以我建议文教授可以通过研究香港的土地市场,在这个问题上面形成更有效的批驳。

  我建议赵教授有时间可以去研究一下越南的土地问题。越南的土地是私有的,这意味着文老师所说的土地产权问题在越南是不存在的。但是,我们可以对比一下越南和中国的经济发展和城市建设,可以说中国绝对赢了越南。越南目前的经济发展是不错的,但是它的城市建设一塌糊涂,土地分成非常小的小块,变成私人所有之后,它对于城市建设所带来的障碍,甚至一些无法解决的问题,在越南有非常典型的表现。所以,赵教授可以用越南的例子来反驳文教授。

  我们过去30年最大的社会现象就是城市化,但是未来20年我们要面对另外一个问题就是城市化的后遗症。城市化后遗症,我发现的有三个大问题,其中有两个是全世界普遍都存在的问题,有一个是中国所独有的。

  第一个问题,大都市病和城市居住困难、房价高涨的问题。毫无疑问,刚才陶教授也提到了这一点,包括文教授,今天也提到过,土地用途配置得不合理,确实是中国房价过高非常重要的一个原因。我们在北京这样的城市也要保护耕地,这个确实是18亿亩耕地红线所导致的结果之一。这是第一个问题。

  第二个问题,农村空心化的问题。在高速城市化之后,全世界都面临过农村空心化的问题,包括在所有的大国当中人均耕地最少的国家日本也面临过。日本在20世纪80年代的时候,农村地区出现了大面积的土地抛荒。我们未来面临的农业生产问题绝对不是没有耕地可用,而是有地没人耕种。因为像日本人均耕地这么少的国家,在20世纪80年代面临的主要问题也是土地抛荒,是农村没有人了,这是第二个问题。

  第三个问题,我们农村地区实际上现在已经出现了大规模的土地闲置,但是中国并没有食品短缺,这说明在一些农产品的每亩产量上面,我们是超过发达国家的,这只能是通过化学品无节制的滥用来实现的。所以,食品安全问题,这也是城市化之后导致的问题。

  这三个问题我觉得是未来20年中国在要面临的极其核心的问题,而这三个问题都跟未来农业和农村的发展有非常大的关系。所以,我非常希望各位老师能花一点时间在这些方面。我本人接下来可能不仅要做一些研究,也会去做一些实际的事情,在这个过程当中我也希望得到各位的指点和支持。

责任编辑:张帆 | 版面编辑:邱楠添
文章很值,赞赏激励一下
赞 赏
首席赞赏官虚位以待
赞赏是一种态度
  • 1
  • 3
  • 6
  • 12
  • 50
  • 108
其他金额
金额(元):
赞 赏
财新传媒版权所有。
如需刊登转载请点击右侧按钮,提交相关信息。经确认即可刊登转载。
推广

财新私房课
好课推荐
财新微信

热词推荐
银河证券 债券基金 谷俊山 武警部队 阿根廷总统 引力波 从0到1 吴晓灵 薄熙来二审维持原判 索罗斯 易乾财富 债转股 中债登 祁斌 田纪云