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陶然:控制性地允许集体建设用地入市

2017年07月15日 18:40 来源于 财新网 | 标签:产权安排与要素流转——农村改革与城市化
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先做市场性的出租房,然后到10年到15年以后再逐渐上市,可以拉动增长、拉动内需,这可能是中国目前改革两个拉动增长的方向
控制性地允许集体建设用地入市,先做市场性的出租房,然后到10年到15年以后再逐渐上市,如果经济能稳定、持续增长。图自视觉中国

  编者按:近日,《土地管理法(修正案)》(征求意见稿)发布,引起全社会的广泛关注。中国城市化进程高速推进,新的经济发展形势下,土地制度安排将何去何从?为此,中国财富管理50人论坛举办“产权安排与要素流转——农村改革与城市化”内部研讨会,美国三一学院经济系荣休教授文贯中做主题发言,多位学者参与研讨,观点激烈交锋,共诊改革时局。财新网特此选编发言。

文|陶然

中国人民大学经济学院教授

  我认为文贯中教授这个报告确实存在赵燕菁教授说的几个问题。比如说,中国土地城市化,我们现在看中国城市的扩张,土地城镇化已经占地非常多。所以,土地城镇化多少已经完成这个判断应该是没有错的,但是里面确实存在大量的结构问题。但是还有一点,要看人口流入地的城市,我们看包括北京、上海,还有大片的地是可以用来给流动人口提供住宅的。从这点意义上来讲,我们的房子盖起来了,有两亿多农民工,加上家庭成员三四亿人,买不起房子。从这个意义上来讲,这些地区还是没有完全完成的。

  刚才我认为赵老师讲的这个东西是这样的:我们后面要做一个收费的模式。后面缴费的模式,就是在既有存量土地上标价,怎么定价是一个很困难的问题。第二,这些土地早就已经收了租金,早就已经出让出去了,商业30年,住宅70年,已经收了,不能再收了,你说的条件也不存在了。我们现在政府供地模式就是最大化财政的模式,要偏离这个模式,就会让政府的钱少收。所以,靠政府自己调结构,把工业转化做成一部分商住,这个东西是有财政损失的,所以它不愿意干。从这个意义上来讲,集体建设用地入市还是有必要的。

  但是,这个里面最关键的问题,我们理解原来市场是一个扭曲的市场,是一个政府在工业用地上是全国性的买方市场,在商住用地是局域性的卖方市场。这个游戏模式不但玩不下去,还形成了地方政府大规模的负债,一些城市出现了鬼城,一二线城市出现了房价泡沫,这是控制集体用地入市造成的糟糕的负面效应。

  在这种情况下,你会发现有一个超高价格的商住用地的价格,而且供应不足,但是政府又不愿意供。然后城市里面已经有的这些人,其实大部分人已经买了房子,90%有户口的居民有一套住房,20%有两套,或者两套以上。但是,在这个城市里面打工的这些人,你这个房价跌一半都买不起,但跌30%房价泡沫就会破掉。所以,这样的需求结构,就会面临文老师说的集中入市,不管多么小心都可能会让泡沫直接破灭。

  所以,从这个意义上来讲,我的意思就是控制性地允许集体建设用地入市,先做市场性的出租房,然后到10年到15年以后再逐渐上市,如果经济能稳定、持续增长。我们给两亿多流动人口里面的1亿多人,在主要大型城市、沿海流入地和少数大城市的外来人口,本地的城郊村、城中村农民,给他们先盖房子,10到15年以后,这些房子可以上市,通过市场化的方式直接买,可以拉动增长、拉动内需,我觉得这可能是中国目前改革两个拉动增长的方向。

责任编辑:张帆 | 版面编辑:邱楠添
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