土地开发权到底是谁的（中）

　　郑振源 ∣ 文

　　开发收益和开发权、地上权、建设用地使用权的价格

　　有学者说：土地价值是由其用途决定的；土地增值是因土地用途转用（实际转用或规划转用）所致；开发权的价格是原用途——农用地价格与建设用地价格间的差价。这个观点不符合马克思的地租理论。

　　按照马克思的地租理论：地价是地租的资本化，地价增值是地租的增值；地租包括绝对地租、级差地租I和II；级差地租I又包括因区位和肥力差异而形成的区位地租和肥力地租。农地转用为建设用地，投入了土地资本（土地前期开发和房屋建造的费用），这些资本与土地结合增加了剩余价值的产出，在租约到期或土地出售时，部分剩余价值会转化为级差地租II，但这部分地租，随着房屋折旧和衰败是要贬值的，不会不断增值。地价的增值不是由于土地用途的转用，而是区位地租的增值。这个道理可以用图1、图2来说明：