未来十年，中国地产的销售中枢

　　2022年中国人口减少85万，这是中国自1962年以来首次出现人口负增长。

　　人口负增，直觉性反应就是地产销售同步负增。这一直觉性反应让市场颇为忧虑中国地产前景。恰逢今年4月中下旬以来地产销售量价再度走弱。截至目前，高频数据显示地产销售仍在下滑，地产现状放大市场对未来地产销售的担忧。

　　当下地产正在经历下修，但中国地产未来的销售应该锚在哪一阶段水平？人口负增长，是否真的意味着新房销售就此停滞，甚至销售转负？

　　为了解答上述问题，我们暂且略过短期地产下滑现实，眺望更长期中国地产发展趋势，把握稳定增长趋势之下，中国地产销售应该锚在怎样的水平。

一、国际经验表明人口负增长不代表新房需求停滞

　　世界银行数据显示，德国总人口增长率自2015年趋势下行，从0.87%（2015年）降至0.04%（2022年）。然而反直觉的是，人口下降同时，新房数量（住宅新建套数）却从26.8万套增长至33.7万套，涨幅达25.5%。