财新传媒
财新传媒
1111111
财新通行证
T中

从日本经验看房地产下行会持续多久

2023年10月19日 16:54
蒋飞
蒋飞

经济学者

借鉴日本经验,中国的房地产大周期可能已经见顶,并且已经进入到调整阶段。中国要成功实现房地产软着陆,势必需要一个持续上涨的房租市场

  据新华财经东京报道,日本国土交通省9月19日公布了2023年的全国基准地价,包含住宅用地、商业用地等在内的全用途平均地价比去年上升1.0%,连续第二年正增长。另据日本不动产经济研究所数据,7月首都圈新建出售公寓的户均价格是9940万日元,为历史同期最高。即使在三大都市圈以外的偏远地区,住宅用地价格也时隔31年后首次增长,日本地价上涨趋势蔓延。可以看出,日本房地产市场正在走出1991年土地泡沫破裂之后的泥潭。连续几年的房价上涨,尤其是今年以来公寓价格的迅速上涨,带动了土地市场的回暖。日本房地产市场可能要进入下一轮周期。

  房地产周期的发展规律类似于债务周期。在起初的黄金发展阶段,由于人口增长或城镇化需求的推动,住房需求开始增长,房价逐渐攀升。随着财富效应的出现,投机需求逐渐抬头,抵押贷款大幅攀升,房价上涨的速度也脱离了房租的速度。这反过来又继续助推了投机,信贷和房价呈现螺旋式上涨态势,房价房租比已经快速上升,直至泡沫的形成。当基础的住房需求开始见顶回落的时候,房价泡沫也基本上到达了顶峰,房地产周期开始进入下半程,房价向房租回归。最后房价停止下跌,市场完全出清,房地产周期结束。

  以日本为例,战后日本经济迅速恢复,并于1955年开始进入高速增长阶段。到1978年名义GDP已经增长了24倍,平均增速达到14.97%,堪称“日本经济奇迹”。随后经济增速快速下降,直到1984年才稳住。但好景不长,1991年经济增速再下台阶,直到8年之后才停止,并进入到以中枢为0.2%的增速平台里,持续到现在。

责任编辑:张帆 | 版面编辑:刘潇

观点频道所发布文章及图片之版权属作者本人及/或相关权利人所有,未经作者及/或相关权利人单独授权,任何网站、平面媒体不得予以转载。财新网对相关媒体的网站信息内容转载授权并不包括上述文章及图片。文章均为作者个人观点,不代表财新网的立场和观点。

推荐阅读
财新移动
说说你的看法...
分享
取消
发送
注册
 分享成功

订阅财新网主编精选版电邮>>