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化解保障房库存需从供给侧改革入手

2016年07月18日 16:14 来源于 财新网
我国保障性住房长期大量闲置问题,表象上看是数量和速度问题,但从根子上看,则是结构和质量问题

  文︱李友华

  集美大学教授、厦门市经济体制改革研究会会长

  中央经济工作会议提出,化解房地产库存是2016年经济社会发展五大任务之一。作为我国房地产市场供应体系不可或缺的重要组成部分,保障性住房长期大量闲置问题理当成为化解房地产库存的应有之义。数据显示,近年来,中央财政下拨地方保障性安居工程专项资金逐年增加,仅2015年就达1243亿元,开工建设保障性住房数量更是为历年之最,达740万套。但根据国家审计署2015年底发布的审计公告显示,我国7个省12个市县及单位虚报保障性安居工程开工或完工量14450套,5个省5个市县已建成的5.75万套保障性住房闲置。保障性住房长期大量闲置,不仅造成了住房资源浪费,降低保障性住房效用,也有损政府的公信力。

  “欲治其病,必求其本”。我国保障性住房长期大量闲置是何以产生的呢?其一,选址偏僻,配套设施不完善。广遭诟病且长期普遍存在的是,有些地方在保障性住房规划上,选址远离中心城区,公共服务配套滞后,室内室外等相应设施缺失,达不到入住条件;其二,审核分配不及时,信息资源共享系统不完善。有些地方部门之间至今尚未建立信息资源共享系统,保障性住房申请、调查、审核、公示等基础性工作只能靠人工,影响了分配速度;其三,结构设计不适用,质量存在缺陷。一些已竣工的保障性住房结构设计不适用,墙体开裂、顶棚渗水、天花板脱落甚至纸糊防盗门,存在质量上的安全隐患;其四,重数量,轻需求量。十二五期间国家提出新建3600万套保障性住房,要求覆盖率达20%。为完成这一目标,每年国家向各省、直辖市摊派保障性住房建设指标,省再层层摊派给市、县、区镇,造成上级政府在保障性住房供给上硬性指标过多。再之,国家把每年地方保障性住房土地、资金、开工、竣工数量规模作为考核各级官员的指标,而对每个城市各类保障性住房真实需求量、入住率则有所忽略,供给和需求不匹配。

  综合看来,我国保障性住房长期大量闲置问题,表象上看是数量和速度问题,但从根子上看,则是结构和质量问题。如果没有在“方便群众生产生活”基础上科学论证;如果没有在适度扩大总需求的同时,着力提高供给体系的结构、质量和效率;如果没有精准的精细化的监督管理机制;如果没有严格的“谁建设、谁负责、谁监管”的问责制度,建再多的保障性住房也难以解决城市中低收入群体的住房难问题。因此,从供给侧实施结构优化、增加有效供给,乃是解决我国保障性住房长期大量闲置问题的关键所在。

  一是选址配建科学合理。保障性住房选址应以“方便群众生产生活”为原则,选址方案应引入公共听证制度。我国《行政许可法》和《城乡规划法》均有“公共听证制度”之规定。保障性住房选址,应当经过规划和建设部门、专业人士、保障对象和市民等多方参入,特别是要让保障对象有表达权、参与权和监督权。唯如此才能实现保障性住房的配套设施与主体工程同步规划、同步建设、同步交付使用。河南出台的关于选址、配套设施、配建比例的“三不”政策,从源头上解决了选址和配建问题,值得全国复制推广。“三不”政策对于选址距离中心城区过远、缺少配套基础设施的项目不予立项,不予审批;对配套基础设施不能满足基本入住条件的项目限期整改,不达标的一律不组织验收”。

  二是 “先申请、后建设”。 保障性住房建设应在供给侧提高区域、类型、结构、数量等供给体系的质量和效率。各地应将现行的“先规划建设、后申请租售”模式,调整为“先申请、后建设”模式。即先由保障对象提出申请,签定意向书后再建设。申请工作前置模式优点在于:首先是申请时间短,大概1-3个月可完成,而建设周期长,需1-3年;其次是申请工作前置使政府管理部门能够从供给侧摸清哪些区域、哪些层次、哪些群体、哪些产品类型、租售结构规模、租售价格合理区位等情况。据此政府根据保障对象的区域、数量、结构、类型实施规划建设和精准配租配售。

  三是定期公布保障性住房申请数量,按需定建。国家今后应不再以计划摊派方式给地方下达保障性住房建设硬性指标。而是由地方政府定期公布所在城市保障性住房申请数量、结构类型、所在区域,并根据实际需要,科学合理确定本地的保障性住房建设目标。

  四是定期公布闲置数据,责令限期配租配售。近年来各地均公布保障性住房建设计划、土地供应计划,但最后到底建了多少房,多少保障对象入住,数据并未公布,也没有某个城市行政官员因未完成任务而被问责。因此,各地审计、统计、监察部门应联合对保障性住房闲置情况进行普查,对于已竣工而未入住或入住率低,闲置达一年期限的保障性住房,采取问责制,并责令地方政府限期整改。昆明的做法值得借鉴,昆明规定:“保障性住房及其配套设施建成完工且具备入住条件的,必须在1个月内安排保障对象入住”。

  五是把入住率纳入地方目标责任考核体系。今后,国家在地方保障性住房建设考核体系中,不仅要将保障性住房建设的开工率、竣工率作为考核目标,还应当把保障性住房的入住率、空置率、品质提升、群众满意度纳入地方目标责任考核体系,健全监督管理和考核机制,倒逼地方政府切实负起责任。陕西在国内率先“将保障性住房入住率纳入考核体系”的做法值得提倡。

责任编辑:杜珂 | 版面编辑:陈华懿子
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