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陆铭:“租购同权”是趋势但应避免政策性风险

2017年07月21日 14:54 来源于 财新网
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把住房租赁市场与教育权利等结合在一起考量,其实已经是在联动改革。“租购同权”不是能不能做的问题,而是地方政府有多大决心去做的问题,在多大程度不把教育再看作是控制人口数量的手段的问题

  【财新网】/意见领袖(记者 周东旭)背景:7月17日,广州市政府办公厅印发《广州市加快住房租赁市场工作方案》,明确提出赋予符合条件的承租人子女就近入学等权益,保障教育层面的“租购同权”。一时间,“租购同权”成为焦点,赞同与质疑并起。

  “租购同权”有具体的“限定条件”。根据广州方案,具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,能享受到义务教育阶段学校就读的“同权”。

  那么,“租购同权”能在多大程度解决教育公平吗?在略显悲观的看法中,“租购同权”最终会沦为一种文字游戏或宣示口号吗?

  【意见领袖观点】

  上海交通大学安泰经济与管理学院特聘教授陆铭表示,在市场经济发达国家,租购同权是普遍现象,租房子与买房子,享受的公共服务基本一致。发展住房租赁市场是明显的趋势,符合世界潮流,一旦住房租赁市场壮大,公共服务就一定要跟上。在此意义上,广州的措施未必能一步到位,但方向势不可挡,对于其他城市,也应该有引领和启示作用。

  发展住房租赁市场是引发此次教育层面“租购同权”讨论的起点。从文件名就不难看出,教育层面的“租购同权”是为“加快住房租赁市场”服务的。而且,该文件也是为了贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(2016)和《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(2017)有关精神。

  无论是国务院文件还是广东省文件,除了增加租赁住房有效供给、培育规模化住房租赁企业、规范住房租赁管理和服务体制、政府提供政策支持等,其中还都包含了“有非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证,享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务”的内容。保障承租者的公共服务,是发展住房租赁市场这一体系的一个环节。所以,广州工作方案明确提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权”,实为落实上级文件的具体举措,一脉相承。

  “如果只有买房子才能上学,或者具有优先资格,很大程度就是把优质资源配置给户籍人口、富人,毕竟租房的开销要小很多。低收入者面临更大的金融约束。”陆铭说,“租购同权”有助于实现人与人之间的教育资源均等化,符合效率与公平兼顾原则。

  事实上,“租购同权”在2017年5月也曾有过一轮关注,住房与城乡建设部发布了《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,其中,从多个层面保护承租人权益是重点内容之一,即“租购同权”。比如,未经承租人同意,出租人不得擅自进入租赁住房。

  自中央确立“租售并举”思路解决高房价问题之后,“租购同权”似乎在逻辑上就具有了很大的可能。只不过,此次关于教育层面的“租购同权”,与之前从户籍、受教育权、外来人口权益保障等角度的讨论略有不同。所以,这也可以视为一个新角度的老问题。

  “也许从实际操作角度看,可能不会有立竿见影的效果,甚至与现实没有实质变化。”不过,陆铭也称,租购同权的趋势不可逆转,如果有的城市积极改革、落实,有的城市却依旧固守原有治理方式,那么,在城市竞争中,改革落后者就很可能逐渐失去优势,甚至被慢慢淘汰。

  根据九部委7月18日印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,再次强调“推进部门间信息共享,承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同等有关证明材料申领居住证,享受相关公共服务。”并且,选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批住房租赁试点。

  从理念到实践,阻碍依然巨大,能否落实、落实到何种程度,仍要打个问号。比如,此前在广州各区入学政策中实际作出区分的“地段生”和“统筹生”未来将怎么入学,将成为检验广州“租购同权”能否从纸面落地的关键。(《广州“租购同权”尚无配套细则 与积分入学政策冲突》)

  广州公立学校的学位分配,优先保证“地段生”;在仍有空余学位的前提下,再由教育部门将学位分配给“统筹生”。所谓“地段生”,最重要的特征是“人户一致”,家长得是本地户籍,在学校对应地段内拥有完全产权的房产,家长和小孩的户口都在这套房产内,且小孩实际居住于此。而“统筹生”,则是除“地段生”之外其他拥有当地户籍、或是在当地实际居住的孩子,无论其家长是否拥有房产。所以,如果“租购同权”主要以统筹生方式体现,进步则非常有限。事实上,统筹生条件宽松,若非租客执意子女要成为名校地段生,“租购同权”在广州早已实现。(《学位依旧稀缺 租购何以同权?》)

  “租购同权”能否切实落地,陆铭认为完全取决于自上而下各级政府,教育问题尤其取决于地方政府,有多大决心融入世界城市发展潮流。“如果总是觉得自身有特殊性,那么,在目前的体制下,什么都不做,也是可以的。但是,逆潮流而动,从长时段看,终会是过眼云烟。如果看到了世界趋势,租购同权就会成为城市发展的必然选择。”

  通过住房租赁市场的发展,一体化解决公共服务均等化,应该成为当前的治理思路。陆铭说,公共服务均等化的最大问题是户籍,把住房租赁市场与教育权利等结合在一起考量,其实已经是在联动改革,“不是能不能做的问题,而是地方政府有多大决心去做的问题,在多大程度不把教育再看作是控制人口数量的手段的问题。”

  陆铭还提醒,“租购同权”的一个重要前提是租房市场要走向规范化,比如,租赁怎么认定,当前很多房屋租赁是没有合同的,这属于技术性问题。另外,如果真的走到完全意义上的“租购同权”,租金上涨也会成为趋势,难免有溢出效应,也需要通过市场经济手段化解。

  不过,“改革肯定要触及既得利益。”陆铭表示,改革不可能因为某个群体的利益诉求,使公平与效率始终偏离应有轨道,这是最重要。

  忧虑同样来自承租人。住房租赁市场有了规模,但文件的“承诺”并不能达到预期,承租人难免会有被骗感。目前,广州市工作方案尚未有具体实施细则,陆铭建议应该尽快制定。“到底是与现在一样,还是有所改变,怎么改变,应该有个明确说法。否则,很容易导致政策性风险。”

  陆铭说,社会转型期,类似风险并不鲜见,由于各种因素,导致原有政策预期没有得到满足,比如,前段时间上海的商改住问题就与政策性风险有一定关联。

责任编辑:张帆 | 版面编辑:陈华懿子
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