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买房应规避哪些城市“陷阱”

2017年07月04日 12:28 来源于 财新网
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一般来说,如果房地产市场景气下行,市场大约会经历三个阶段:量升价跌、量跌价平、量平价跌
金融观察
苏宁金融研究院是苏宁金服集团旗下的大型专业研究机构,于2015年11月成立。苏宁金融研究院通过整合苏宁控股集团内部资源,与政府、同业、高校、智库等机构广泛合作,为政府、企业和第三方提供定制化研究咨询服务,定期发布专题研究报告,着重于国内消费金融、贸易金融、互联网金融和产业金融等研究领域。

  【财新网】(作者 左俊义)随着调控持续收紧,房地产市场渐渐“牛转熊”,观望的、抄底的、套现的,每一个交易行为背后,都有着交易双方对所处城市房地产行情的判断在支撑。

  房地产市场的交易和股票市场的交易有相似之处,比如价格都需要成交量的配合,只有成交量明显提升的价格上涨才是可持续的。

  所以,根据各城市成交量和房价的组合关系,就能大致判断城市房地产走势是否比较健康。

  那么,目前哪些城市需要规避可能的风险呢?

  房地产熊市的三阶段

  如果房地产市场进入景气下行的周期,销量和房价的可能会怎么变动?一般来说,如果房地产市场景气下行,市场大约会经历三个阶段:量升价跌、量跌价平、量平价跌。

  在房地产景气下滑的过程中,在第一阶段,有前瞻性的房地产企业率先降价、实现存货变现,这样就可以手持大把现金来应对后面的行业寒冬。这一阶段的房地产市场表现为量升价跌。

  到了第二阶段,观望情绪开始蔓延,“后知后觉”的房地产企业就算继续调整价格,对销售的刺激作用也非常有限,因为购房者买涨不买跌,他们会继续观望后续是否有更低的价位出现,这时销量一般会持续萎缩直至达到只有刚需的地量水平,但即便这样,房地产企业也不会降价,这一阶段市场表现为量跌价平。

  到了第三阶段,会出现行业的寒冬,随着销量达到地量水平,之前没有及时去化、资金链紧绷的房地产企业面临两个选择:一是大幅降价完成销售,二是将楼盘低价卖给其他开发商。因此,这个阶段房价会继续下行,这一阶段表现为量平价跌。

  最后则是新一轮房地产市场景气周期的出现,推动因素可能是投机客入市、央行调低房贷利率、政府放松房地产调控措施等。

  举例说明:上一轮房地产调整周期中的北京——2010年下半年,北京大体是量升价跌的阶段,这一阶段开发商通过降价实现快速去化;2011年上半年,大体是量跌价平阶段,开发商即使降价也不会刺激销售,因此价格大体持平、同时销量逐步萎缩;2011年下半年和2012年上半年,大体是量平价跌阶段,销量回落到只有刚需入场的地量水平,同时开发商为了回笼现金会进行大幅度的降价来促进销售(参见图1)。

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  现阶段哪些城市在量缩价跌?

  那么,本轮房地产调控期间,各城市的楼市走向如何。

  如果把各城市的成交量环比和房价环比放到一张散点图,那么,各城市的销量和房价的组合关系一般存在三种类型:第一类量缩价跌;第二类量缩价升;第三类量价齐升。

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  比如,根据各主要城市5月的销量环比和房价环比,那么各城市主要分布在三个象限中(参见图2):第一类城市量缩价跌,这类城市分布在左下角的第三象限中;第二类城市量缩价升,这类城市分布在左上角的第二象限中;第三类城市量价齐升,这类城市分布在右上角的第一象限中。当然,5月还有一个城市是量升价跌的,那就是上海,在右下角的第四象限中,但这类情况一般比较罕见,不作重点分析。

  现阶段各城市的买房策略

  投资股票的人都知道,成交量对后续价格走势的影响很重要,如果成交量萎缩,说明想要建仓买入该股票的人气不足,价格很难出现上涨动能。买房也是如此。现阶段,哪些城市需要观望,哪些城市比较危险,可以从成交量角度做个分析。

  1、规避量缩价跌的城市:北京、苏州、厦门

  首先要规避的城市就是量缩价跌的城市,这类城市已经有比较浓的观望情绪,典型的代表是北京、苏州和厦门(参见表1)。

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  这类城市后续的房价走势可能是先走平、再下跌。先走平的原因是在降价不能刺激销售的环境下,没有房地产企业会进行降价;随后则是销量持续萎缩至地量水平,这时房地产企业为了拿到现金保命,会再次进行大幅降价。因此,现阶段,这些城市的房产不必急于入手。

  2、警惕量缩价升的城市:广州、东莞、济南

  除了量缩价跌的城市要规避以外,还有一类城市表现为量缩价升,这类城市房价上涨的可持续性存在疑问。

  因为量缩价升背后的原因可能有两种:一种是房价的上涨已经超过了很多刚需购买者的购房能力,比如随着房价的上涨,很多刚需发现自己的首付款已经远远不够了,这时成交量会下来;另一种是房价的上涨主要是由供给的收缩引发的,比如近期新开楼盘比较少。

  不论是上述哪种情况,这类城市后续的房价上涨空间是有限的。如果是第一种情形,那么随着刚需的购房能力受到影响,后续的成交量会持续萎缩;如果是第二种情形,随着房价上涨,政府肯定会要求开发商不能捂盘、也会加大土地市场供应稳定市场预期。总之,这类城市就跟无量飙升的股票一样,一旦上车就容易被套牢。

  从5月的销量和房价来看,量缩价升的城市主要是广州、东莞、济南,武汉、大连、杭州也有类似情况,但不如前三个城市严重(参见表2)。这类城市房价持续上涨的支撑不足,建议不必着急上车。

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  作者为苏宁金融研究院高级研究员

责任编辑:张帆 | 版面编辑:张柘
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