房企融资凛冬已至

　　【财新网】（专栏作家 李奇霖 特约作者 钟林楠）在监管全面封堵房企融资的当下，我们认为后续房地产投资大概率会出现加速下行，而且趋势可能会持续到明年年中。

　　今年1—3月份房地产融资环境相对宽松，不少信托公司在业务开展上也主要以房地产信托为主，地产信托增量也比较大，长三角地区有部分城市甚至出现了“地王”，宏观杠杆率也出现了大幅的飙升。这个现象出现之后，政策当局很快作出了反应，4月份政治局会议强调了结构化去杠杆，7月份开始强调“房住不炒”，期间监管也在加强对房地产企业融资的限制，比如23号文禁止信托、银行等金融机构违规向房地产企业输送信贷资金。最近这两个月，这种限制房企融资的趋势又得到了进一步的强化，比如较多信托公司在窗口指导的要求下，房地产信托业务规模不能新增，信托公司投向房地产领域的资金规模和比例在7月份后都出现了明显的下滑。一般来讲，房地产企业的资金来源可以粗略分为两类，一类是外部融资，另一类是以销售回款和运营为主的内部现金流。在外部融资里，国内贷款大约占比12%，是房企融资重要的渠道。但国内贷款门槛较高，银行多以优质房企为主要客户，小房企得到的支持较少，更多依靠非标融资。我们调研发现，有些小房企非标融资占其资金来源的比例能达到50%，而整个行业，非标融资的比例可能只有25%左右。因此，如果后续非标融资进一步收紧，房地产行业可能会出现“二八”分化。