土地金融还能支撑城投发展吗

　　作为“十四五”规划的开局之年，2021年在“房住不炒”的政策基调下，“三道红线”“房地产贷款集中度”“试点城市土地集中出让”等政策为国内房地产市场迅速降温。特别是年中恒大集团爆发信用风险后，地方政府竞相收紧预售资金监管、房地产行业在债券市场的再融资能力几近休克、普通群众购房情绪有所恶化，奥园、阳光城等一批民营房地产企业先后发生债券违约。由于销售、再融资均发生明显恶化，因此国内房地产企业的拿地意愿及能力整体下降，地方政府的土地出让承压，进而直接引发了投资人对存量规模超过12万亿元城投债的担忧——土地金融还能支撑城投发展吗？ 

一、土地金融还能支撑城投发展吗

　　目前社会各界对土地财政和土地金融的定义尚未达成共识，在本文看来，土地财政和土地金融是地方政府“因地生财”的两种方式。所谓土地财政，是指地方政府通过征收农用地等土地，经过土地一级开发将其转化为可在土地二级市场“招拍挂”出让的建设用地，最终赚取土地出让净收益的过程。而土地金融，是指地方政府将土地注入城投平台，以土地抵押或作为偿债隐性担保，向金融机构借款的过程。