踏浪而行：2021年房地产投资“避坑”指南

　　【财新网】（专栏作家 蔡真 特约作者 崔玉 黄志强）

一、过往分析“打脸”

　　在展开分析前先自我“打脸”。为什么这么做？不是不要脸，而是作为严肃的研究人员需要对过去的研究结论进行交代，同时阐明研究的假设前提和论证过程。

　　“打脸”内容如下：2020年中国深圳、上海、北京三座一线城市房价连番上涨（广州其实也在“偷偷”上涨，“偷偷”是因为大家没关注到），而我们的《中国住房金融发展报告（2019）》认为中国的房地产市场已进入青铜时代，大幅上涨的概率不大。理由是支撑中国房地产上涨长达20年的动力机制全部在减弱：第一，从制度角度看，过去住房市场以商品房为主导，目前已全面向保障房市场和住房租赁市场转向，“房住不炒”精神一直在贯彻。第二，从城市化角度看，中国城市化率已达到60%，快速城市化阶段已接近尾声，至多还有三五年。第三，从银行角度看，银行对房地产业的支持将会减弱。一方面，中国银行业房地产各项贷款余额占比目前在30%左右，这一比例已经高于日本泡沫经济破裂前的水平，实属不低；另一方面，银行自身也在寻求新的发展动力，场景金融和智能金融成为新方向。

图1 中国住房金融发展报告（2019）