房价“U型反弹”

　 如果仅看今年一年的变化，2009年房地产价格走向是平稳或略微向下的。这是全球经济周期下，居民可支配收入和资产预期所决定的，属于短期预期。但考察两年以上的预期，我认为中国城市房地产价格将反弹，走出“U型”谷底。
　　首先，在中国人的财富观中，房产和土地是位居第一的。5000年的文明，铸就了中华民族自己的财富观念。虽然世界在变，但这些变化也很难在短期内改变中国人的财富观。
　　房地产始终是沉淀国民财富的蓄水池，无论企业、组织、还是个人，任何一个层次的经济体，都会利用房地产作为价值或财富储备工具，其作用介于黄金和资本投资工具之间。即使房价冲击再大，仍会有资金向房地产沉淀，更不要说“洗钱”和“灰色收入”这些类型的沉淀。
　　其次，中国城市相对集中，人均土地资源短缺是基本国情。尽管我们的有效经济区域在不断扩大，同时城市化进程在加快，但受自然、资源、历史、文化、习俗等多方面因素的影响，城市之间的差距永远存在。
　　而城市永远是更理想的生活场所，人人都向往更好的生活，这种倾向将始终引导人口的流动方向。因此，区域内房价压力与该区域的现代化水平呈正相关。换句话说，现代化进程较快的地区，房价上涨的压力也会越大。
　　第三，房屋和土地的使用权，是国家进行经济调控时有效的储备手段和攻防手段，这也是为什么国际资本在2002年大举抢占中国房地产市场，而在危机时期仍不放弃兑现的理由。对于竞争者而言，要在一国制造和刺破经济泡沫，除了资本市场，更有效的就是对房地产市场的操控。
　　在国际经济竞争极为激烈的2009年，这种国际经济竞争手段操控宏观经济的功能，会得到一次彻底体现，大家可以拭目以待。
　　第四，现阶段，农村土地不太可能对城市土地价格造成太大的冲击和影响。一般认为，对楼价最大的政策冲击是农村土地，包括生产用地、宅基地的产权革命。但从目前中国社会经济发展水平来看，进行农村土地全流通的基础并不稳固，指望农村土地制度进行大幅改革也不现实。生产用地的经营权流转十分必要，但期望其像城市土地一样，也具有土地金融化的功能，则恐怕还要等十年。因此，短时期内，农村土地也不太可能对城市化土地价格造成太大的冲击和影响。
　　第五，本次全球经济危机中，各国在货币供应方面，已经大量释放、并预示出进一步扩充流动性的政策信号，但是，危机中各金融机构、企业和个人普遍存在下意识的惜贷、慎贷心理，导致各国央行越是降低利率，大家就越不愿意贷款，各经济主体间的信用紧张也越加剧。如此，市场的合理反应，便是信贷市场萎缩，现金被冻结和窖藏。
　　在各国货币工具调控效果不理想的情况下，政府必然会启动财政工具，包括减税、增加国家基础设施投入、直接发放“消费券”等，不惜一切代价刺激经济的恢复，并尽一切努力防止通货紧缩。最终，经济一定会回稳、市场一定会激活。但是回稳和激活后的经济，将不可避免地出现国家刺激经济的后遗症：通货膨胀。
　　第六，尽管2009年中国出现经济通缩的可能性较大，但随着扩张性财政刺激计划的推出，大幅放松的货币政策的执行，以及扩大内需十条规划和十个重要产业调整和振兴规划的实施，投资者信心将逐步恢复。中国经济有望在年中转抑为扬，重回快速增长的通道，预计全年的GDP增长率将达到8%以上。自2010年起，中国经济将逐步走入温和通胀周期。
　　鉴于上述理由，我们对未来两年中国房价走出谷底，持乐观态度。■