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房地产是否开始走出谷底

2015年07月03日 11:04 来源于 财新网
中国楼市出现周期性反弹 ,但高库存拖累复苏步伐。由于降息和降准都将有助于降低开发商和购房者的借贷成本,中国的房地产市场未来将持续呈现各自发展、较长期的周期性反弹
刘利刚
博士,澳新银行大中华区首席经济师,负责宏观经济、外汇、资本市场以及策略研究。此前,曾任职于香港金管局、亚洲发展银行学院、世界银行和彼德森国际经济研究所(PIIE)。

  【财新网】(专栏作家 刘利刚)在经历了连续11个月的价格下跌之后,中国的房地产市场开始出现了回温的迹象。环比而言,5月份29个城市的楼价开始稳定或出现上升,超过上个月的21个城市,其中,所有一线城市的房价5月份环比均录得上升。房地产市场的回暖主要是受惠于去年中期以来政府推出的一系列房地产市场宽松措施,包括下调以投资为目的的二套住房的首付要求,放松使用住房公积金贷款买房的要求等等。

  虽然目前实体经济活动仍然低迷,房地产行业的回温将为第三季度经济出现温和反弹带来新的希望。那么,中国的房地产市场是否已经开始走出谷底,未来各线城市的楼价走势如何,本文中将使用向量误差修正模型(VECM)来分析70个城市房地产供求数据,并以此估算出各线城市楼市的公允价值,以及需要多长时间各线城市的楼价才能回到公允价值。

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  来源:国家统计局,澳新银行

  一线城市房地产市场快速复苏

  去年年中以来的楼市宽松政策对一线城市楼市的提振作用最为明显,目前一线城市的房价已全面复苏。具体而言,北京、上海、广州、深圳5月份的房地产交易量累计分别同比上升9.0%、3.0%、14.8%和43.6%,而全国平均水平在同一个月却出现了0.04%的下降。我们的模型显示,一线城市的实际房价已高于公允价值4.3%。

  值得注意的是,虽然一线城市明显回稳,但开发商在买地上却仍然保持谨慎。1至5月份,北京、上海、广州和深圳开放商的土地购置面积分别同比下降了62.1%、42.0%、90.7%和10.0%。由于开发商减少买地将制约未来的楼市供应,我们预料,今年内一线城市楼价的公允价值最多将上涨4.3%,并最终达到一个新的公允价值。在此期间,一线城市实际房价将逐步回落至这一新的公允价值。

  在一线城市中,深圳的楼价上升最快。1至5月份,深圳的房屋销售面积同比上升43.6%至198万平方米,高于去年同期32.6%的下跌和今年1至 4月份期间27.1%的下降。此外,深圳楼市的交易总额在5月底达到561亿元,同比增长64%,而去年同期则录得18.6%的下跌。

  我们的模型显示,深圳的实际楼价超过其公允价值7.6%,这意味着,今年内深圳楼市的公允价值将最多将上升7.6%,并最终将达到一个新的公允价值,而深圳的实际楼价则逐步下降并达到这一新的公允价值。过往而言,在楼市大幅上涨之时,政府一般会推出遏制楼市的相关政策,不过,由于目前实体经济活动疲弱,我们认为,遏制楼市的行政措施不太可能推出,深圳市政府可能采取市场化的措施来冷却房地产市场,例如早前深圳10所商业银行上调整了住房按揭利率来遏制上涨的楼价。

  高库存将拖累全国楼价复苏速度

  再来看看全国70个城市的整体状况。由于目前二三线城市大量库存造成供过于求,全国楼市的公允价值受到了拖累。数据显示,虽然一线城市的库存已经恢复到历史平均水平,但是二三线城市的楼市库存仍然过剩,分别需要15个月和21个月才能消化。而同一时期,深圳的楼市库存一直维持在7个月左右,远低于去年以来的平均15个月的库存。

  我们的模型显示,二三线城市的平均实际楼价分别低于其公允价值5.9%和11.8%,我们估算,二线城市的平均实际楼价需要半年的时间方能回升至新的公允价值水平,而三线城市则需要一年的时间。而目前70个城市的实际楼价比其公允价值要低于4.5%。因此,今年内70个城市楼市的公允价值最多将下跌4.5%,并最终达到了新的公允价值。随着二三线城市的需求回暖,全国平均实际房价将逐步回升至这一新的公允价值。这也意味着,虽然房地产市场出现了复苏的迹象,这一复苏过程将漫长且艰巨。

  值得一提的是,如果分析十多年来房地产市场平均投资增速和平均人口增长之间的关系,我们发现,那些人口负增长但房地产投资高速增长的城市,未来房地产价格将会出现下降。

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  来源:国家统计局,澳新银行

  历史数据显示,楼价每上升1个百分点,将对GDP的增长贡献约0.2个百分点。由于实体经济仍面临下行压力,房地产市场的复苏有望拉动未来几个季度中国经济的增长。展望未来,进一步放松的货币政策也将利好房地产行业。上周央行宣布再次降息和降准后,我们预料今年内央行可能再降息25个基点并再降准100个基点。由于降息和降准都将有助于降低开发商和购房者的借贷成本,中国的房地产市场未来将持续呈现各自发展、较长期的周期性反弹。■

  作者为澳新银行大中华区首席经济学家

责任编辑:张帆 | 版面编辑:李丽莎
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