房地产市场的“质变”

　　【财新网】（专栏作家 刘陈杰）本文谈到房地产的“质变”，意在抑制房地产市场的资产泡沫，恢复其基本居住功能。一般而言，房地产集基本居住功能的耐用消费品特征和资产配置属性的投资品特征，对于中国经济短期波动、中期转型和长期发展，以及中国金融领域的稳定，都具有重要的影响。房地产泡沫的肆意蔓延，不利于中长期经济发展，对于收入阶层处于弱势的居民而言，一定程度上也意味着痛苦感加剧和阶层之间财富存量的拉大，不利于经济社会稳定。长此以往，容易造成社会分层的固化和金融风险的集聚。我们总是希望一方面规避房地产的泡沫，一方面逐步恢复房地产市场正常居住耐用品的功能，但现状仍需努力。本文就目前房地产市场的四大“不一样”之处展开论述，讨论新时期房地产市场的特征。同时，根据我们测算的一系列短期风险监测指标，探讨目前房地产市场风险和未来所剩的居民杠杆空间。第三，结合决定房地产市场投资、需求的核心因素，对库存状况进行合理估算，模拟未来一段时间中国房地产市场可能的图景。房地产市场的问题，也许并不仅仅在于房地产本身，这与我们一直强调的实体经济投资回报率降低导致的资金空转有关。关于房地产市场的税费制度、土地制度、中央和地方财政关系的协调等，将成为决定房地产市场中长期发展的核心因素。