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房产税之“狼”真要来了?

2017年02月24日 19:56 来源于 财新网
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从今年中央经济工作部署、重大立法改革程序和基础性配套条件来看,短期内房产税出台的可能性微乎其微
金融观察
苏宁金融研究院是苏宁金服集团旗下的大型专业研究机构,于2015年11月成立。苏宁金融研究院通过整合苏宁控股集团内部资源,与政府、同业、高校、智库等机构广泛合作,为政府、企业和第三方提供定制化研究咨询服务,定期发布专题研究报告,着重于国内消费金融、贸易金融、互联网金融和产业金融等研究领域。

  【财新网】(作者 黄志龙)近日,住建部主要领导在新闻发布会上指出,“现在具备建立房地产长效机制条件,房地产税立法工作正在开展,并将适时推出改革。”加上前不久国务院发布的《关于创新政府配置资源方式的指导意见》以及全国人大财经委作为立法部门的表态,引爆了市场对房产税的关注,舆论和媒体纷纷猜测,房地产税似乎“箭在弦上”,付诸实施指日可待。

  然而,从今年中央经济工作部署、重大立法改革程序和基础性配套条件来看,短期内房产税出台的可能性微乎其微。

  首先,中央经济工作会议已经明确了房产税的推进节奏。

  2017年中央经济工作会议公报涉及到房产税内容有两方面:一是“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”,从字里行间来看,“长效机制”还正在“研究”,特别是房产税立法作为长效机制的基石,需要以完成财政体制、土地制度改革等作为支撑。二是在财税体制改革方面,中央提出“落实推动中央与地方财政、事权和支出责任划分改革,加快制定中央和地方收入划分总体方案,抓紧提出健全地方税体系方案”。这三项改革任务是依次递进的关系,财权、事权和支出责任要经过中央和地方政府的博弈,只有权利、责任划分清楚后,才能明确中央和地方收入划分比例,该比例确定后,只有在中央收入得到保障后,才会解决地方财政主体税收的来源问题。不出意外,房产税将是地方税的主体税种。从中央明确的财税体制改革路线图看,只有在前两项改革完成之后,房产税才能最后实施。

  其次,房产税作为事关全局的重大改革,将面临漫长立法过程。

  不可否认,房产税已经列入本届人大的一项立法规划,但这并不意味着本届人大任期完成之前将完成立法。

  从我国重大立法过程看,由于决策层、学界、企业和民众难以达成共识,许多立法十年也磨不成一剑,立法规划在任期内未完成的不在少数。例如,《反垄断法》在草案形成12年之后,才正式进入全国人大常委会的立法程序;《民法典》列入立法规划数十年,至今尚未出台。

  房产税涉及的利益太复杂,尤其是事关普通民众的核心经济利益,迄今为止仍没有广泛共识,更何谈相对成熟的改革方案或者房产税立法草案。

  最后,当前开征房产税至少缺乏三个基础性配套条件。

  一是各类不动产产权属性过于复杂,不动产登记全国联网久拖不决。据统计,全国大约有三十多种产权属性的住房,其中仅北京各类产权属性的住房至少有十七八种,其中,北京商品房包括2002年之前分为外销商品房和内销商品房,商品房除了一般商品房住宅之外,还有“两限房”(限价格、限套型)、自住型商品房和商住房;政府部门公共住房包括房改房、央产房、军产房、校产房、乡产房、使用权公房等,保障性住房有经济适用房、廉租房、公租房、安置房,等等。不同产权属性的房产交易限制条件、税收、增值收益分配机制等差异巨大,要制定相对公平的税率难度较大。此外,这些不同产权属性的房产登记体系相互分割,全国联网前景不明。

  二是税收征收和缴纳方式难题。房产税的征收,将可能面临与个人所得税自行申报同样的难题。在目前国内纳税观念相对缺失的大环境下,可以预见,大多数房产持有者不会主动申报房产税。因此,房产税的征收很可能会在二手房交易环节进行,如房产持有者要出售房产,必须缴纳过去房产持有期限内累积的房产税,这将是一笔巨大的支出,从而严重打击二级交易市场的活跃程度,显然这与国家鼓励存量房交易的方向相背离。

  三是地区差异化程度巨大,地方政府积极性可能不高。长期来看,房产税将逐渐取代土地出让金,成为地方财政的重要收入来源。因此,房产税税率多少、何时征收等细节可能将由地方政府自行决定。可以预见,短期内大多数城市对房产税的征收积极性可能不高,对一线城市而言,土地出让价格的高企使得地方财政难以“割舍”每年数千亿元的土地出让收入,而对于高库存的三四线城市,房产税不仅征收难度大,而且“远水解不了近渴”。若一旦征收,还将进一步“打压”房地产市场,加大库存压力。综上所述,房地产税付诸实施还需要耐心等待。

  那决策部门为何屡屡向市场“吹风”呢?

  涉猎房产税这一关键词,笔者认为至少有两方面综合考量:

  一方面,当前房地产调控正处于关键时期,尽管大多数被中央“点名”的热点城市房价已经停止快速上涨步伐,但在中国经济整体“资产荒”、资本管制趋严的大背景下,一些社会资金“转战”二三线调控相对较松的城市趋势隐现,同时北京作为全国房价的风向标,上涨压力仍然存在。作为调控房地产市场的最后一把“利剑”,决策层屡屡宣示房产税之“狼”要来了,无非是以口头警告的方式吓退那些投机者,落实“房子是用来住的,不是用来炒的”的中央精神。

  另一方面,十八届三中全会提出的330项改革任务,将“到2020年,在重要领域和关键环节改革上取得决定性成果”,房产税作为改革的关键环节,其重要性毋庸置疑。然而,房产税改革的推进,不仅需要形成广泛共识,还需要中央和地方财政体制完成改革作为支撑,同时要求不动产登记全国联网、个人纳税体系进一步完善作为配套条件。因此,在剩下不到4年时间里,完成改革任务十分艰巨,改革步伐势必进一步加快。

  作者为苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任

责任编辑:张帆 | 版面编辑:王丽琨
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