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全民癫狂的买房时代

2017年03月17日 08:08 来源于 财新网
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当一个国家的很多平民与精英每天都在讨论买房炒房,并以此作为财富分水岭的时候,相信很多人与我一样,第一反应是政策出了问题
华秀萍
现任诺丁汉大学商学院(中国)金融学副教授(职称:正高)与博士生导师、宁波诺丁汉大学国际金融中心副主任、普惠金融研究中心秘书长。她拥有北京大学法学与经济学双学位,并取得英国谢菲尔德大学金融学硕士与博士学位。此前曾担任中国金融四十人论坛研究员、英国科学院资助的伦敦大学亚非学院访问学者、《欧洲金融杂志》客座主编、君润资本兼职副总裁与合伙人等职务。她研究以中国与欧洲金融市场为主,兴趣包括资产定价、衍生品投资、数字金融、创新金融与普惠金融。

  【财新网】(专栏作家 华秀萍)最近的微信朋友圈,除了子,还是房子。不知道是真实的市场正在迈入全民癫狂的买房炒房时代,还是朋友圈的大多数朋友恰巧属于比较关心或者非常关心房子的那一群人。

  就说今天,至少有两则与房产相关的新闻吸引了我的注意力。一是建于1980年代的北京三里河的一个两室一厅的破破烂烂的福利房,卖出了13万多一平米的价格。二是安徽合肥一个女子因购房交易失败,当着房主的面跳楼身亡。

  虽然无从考据这些新闻是否确实,或者即使确实、代表性有多高,但的确引起了我的忧虑。当一个国家的很多平民与精英每天都在讨论买房炒房,并以此作为财富分水岭的时候,相信很多人与我一样,第一反应是政府的政策出了大问题。

  房价高企,本身并不是什么问题。伦敦、纽约、香港等发达国家与地区,不少地段都是寸土寸金,富豪们依旧趋之若鹜。但观看这些黄金地段的豪宅,一般质量上乘,品味非凡,设计颇具匠心。一方面,这些豪宅的价格都是市场决定的,另一方面,住在豪宅的富豪们,需要承担相应的房产税,每年对当地财政做出贡献。

  即使是屡出豪宅的国际大都市,也会有非黄金地段,房地产价格就非常平民化。比如伦敦,西区有海德公园、白金汉宫,又有奢华生活圈,自然房价高企,但东区由于人员混杂,房价就相对低廉,一个工作几年的普通伦敦人,可以轻易付出首付,轻松购置一套质量非常不错的公寓。纽约曼哈顿地区豪宅林立,长岛等富人区的住户自然也是非富即贵,但纽约不少区域亦有容纳普通工薪阶层之处。

  经过三十多年的快速经济发展,中国人积攒了巨额财富,因此北上广深等一线城市的中豪宅的价格开始赶英超美,也无可非议。但可笑的是,北京、上海等大量质量低下、环境恶劣的福利房或商品房,价格也开始远远超过伦敦东区等地区的质量上乘的公寓房。

  更好玩的是,不少有房子的人,也就是房价高升的既得利益者,都觉得房价不断攀升是好事,既保住与充实了家庭财富,又显现了自己“富人”的身价。也有人,甚至开始攀比家有几套房,把房子当作奢侈品炫耀。当然也有聪明人发现,既然一线城市的房价不断高升,那么这些地方的住房就是最好的投资品,因此,住房开始成为金融投资产品。

  除了“保值”、“投资”与“炫耀”功能,不少住房还承担着“学区房”的重任。只要买了学区房,落了户口,孩子们就可以送入名牌小学,少了择校的苦恼。住房因此也事关子孙后代的教育问题,还有“择校”功能。

  这么多功能累积起来,然后各行各业的人士,开始讨论到底房价有无泡沫。当一堆破烂的衣服被冠上“现代艺术品”的抬头,并在这堆破烂的衣服上镶上进入某个特定环境的入门证,然后以高价被兜售,一堆人狂抢。你说这堆破烂衣服到底是不是泡沫? 人们到底是在买这堆破烂衣服,还是在买那个“现代艺术品”的闪闪金光,抑或是希冀于那个入门证?

  过去二十年来,房地产相关产业,在中国经济发展过程中,扮演的角色,据说非常重要。中国人与其他亚洲人差不多,爱储蓄,不消费。但在买房子上,好像都很舍得花钱。全家人或者好几代人节衣缩食,就为了攒一套房,或者几套房的案例,比比皆是。因此,房地产据说释放了中国人巨大的消费潜力,一度成为、甚至现在还是我国的支柱产业。

  房地产行业成为国民经济的支柱产业,原本也更不是大问题。但这个产业的发展的逻辑是什么?创新的空间有多大?需要好好反问。中国住房的环境、质量与服务,是否与价格一起在赶英超美? 还是价格先行,环境、质量与服务统统丢下不管?

  我们知道,在不少国家,各种绿色、创意建筑不断创新发展。我们国家的房地产行业,有多少创意?又有多节能?又在哪些方面有对历史建筑有继承性发展?我国的房地产业,真的配得上支柱产业这个光荣称号么?

  面对现实,在中国一二三四线城市,大多数住房质量都远低于同等价位的其他国家大都市的住房,却掀起一轮又一轮的交易热潮,真的都是市场的力量?市场人士就认识不到住房品质的恶劣与相关服务的低下?

  我的一个同事,最近刚买了新房,一直在投诉开发商的偷工减料与疏于质量管理,认为到手的房子的质量,远低于她的期望,自然也配不上她出的那个价钱。刚刚她在我的微信朋友圈留言:“今天刚打电话投诉开发商,房子已经是个金融产品了,金融产品开发商还在乎啥居住质量。”

  让住房回归住房的本质,而不是金融产品之一,或者奢侈品之一,真的那么难么?即使是住房的“择校”功能,也是否可以通过市场配置但同时对公共财政作贡献?比如说,不少发达国家都有学区房,好的学区房一般也是豪宅区,因此每年承担的房产税更高。加拿大的住房需要每年缴纳市政税与学校税,买房需要交税,卖房也需要缴纳资产增值税,出租房房租收税,自住房有一些免税优惠。

  我们喊房产税喊了那么多年,依旧出台无望。一方面,中国不少地方政府的财政收入竟然主要需要依赖卖地收入。为了推高地价,房价也不得不被推高。畸形的土地财政越演越烈。另一方面,财富与税收不对等,保障房等提供给贫民的公共服务又不完善,使得“豪宅不贵、陋室难求”。

  中国与房地产行业相关的一些管理部门,这是需要多大的“掩耳盗铃”的精神,才会对这些基本的事实装作没有注意到?既得利益者们,需要多自私多短视,才允许一轮又一轮的房价上涨狂潮、卖方仅仅贡献甚至转嫁交易税、住房成为财富分水岭、最终导致全民买房与炒房的癫狂剧情的上演?

  目前所谓的住房限购,又限制住了谁?停止福利分房、市场配置住房、税收调节财富分配,这些看似简单的政策,怎么就这么难以出台呢?政策制定者是时候反思一下相关政策了。

  作者为宁波诺丁汉大学商学院金融学副教授、普惠金融研究中心秘书长、国际金融研究中心副主任

  【财新私房课】《苏鑫:房产投资实战技巧

责任编辑:张帆 | 版面编辑:杜春艳
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