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警惕雄安新区房价现A股IPO尴尬

2017年04月05日 10:44 来源于 财新网
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县城变新区,不只是一个经济开发问题,还是一个重大的民生问题

  【财新网】(专栏作家 董登新)当设立雄安新区的美好前景及各种利好炒作过后,我们就应该冷静下来,面对未来可能出现的各种挑战与难题,及早思考对策,拿出更多“怎么办”的解决方案。

  4月1日,新华社的一则消息引起巨大关注。中共中央、国务院印发通知,决定设立河北雄安新区。报道称,这是以习近平同志为核心的党中央作出的一项重大的历史性战略选择,是继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区,是千年大计、国家大事。

  雄安新区规划范围涉及河北省雄县、容城、安新3县及周边部分区域,地处北京、天津、保定腹地。报道表述,新区的“区位优势明显、交通便捷通畅、生态环境优良、资源环境承载能力较强,现有开发程度较低,发展空间充裕,具备高起点高标准开发建设的基本条件”。雄安新区规划建设以特定区域为起步区先行开发,起步区面积约100平方公里,中期发展区面积约200平方公里,远期控制区面积约2000平方公里。

  2017年4月2日上午10时左右,雄县房产市场交易、户口迁入已经全面冻结。同一天,安新县政府召开了会议,此次会议主题是关于房地产,要求禁止炒房行为,会议参会人员包括县政府各部门负责人和下辖乡镇负责人。

  据新京报记者调查,当地人介绍,在4月1日之前,雄县好一点的房源单价大概在6000元左右,然而,在雄安新区决定公布后,房价最高涨到2.5万元,这让卖家都感觉心里没着落。4月2日,澎湃新闻报道,容城县的房价春节前后还是8000元/平方米,现在迅速蹿升到15000元/平方米,房主自己都感觉到害怕了。

  4月3日上午9时,雄安新区召集雄县、容城、安新三县村以上干部会议。会议主要集中强调管控,包括人员的管控,房价、地价管控等,防止炒作行为影响投资。

  在雄安新区,土地供应与房地产开发将是一个无法回避的大问题。在城市战略定位上,“千年大计、国家大事”已让它拥有了足够厚重的历史使命感;在城市规格与发展水平上,它将与深圳特区、浦东新区比肩并列。那么,雄安新区未来房价是否会一步到位、与京津地区形成非套利均衡?答案是显而易见的,除非重回计划经济年代,关闭房地产市场。

  2016年11月全国百城住宅均价排行榜显示,深圳平均房价为43332元/平方米,上海为47549元/平方米,北京为53087元/平方米,天津为22584元/平方米,廊坊为18044元/平方米。然而,容城县、雄县、新安县同期房价却只有数千元/平方米,那么,当农村县城突然变成下一个深圳和浦东后,雄安新区未来的房价将会如何变化?

  关于这一问题,如果我们管控或处置不当,则可能重现A股IPO尴尬:众所周知,在中国A股市场,目前创业板平均市盈率高达70多倍,但监管层却严格限定IPO市盈率不得超过23倍,结果形成一、二级市场股价的巨大差价,这是一个悬崖式断裂形成的落差!正因如此,几乎所有股民都知道一旦新股上市,其股价就会一步到位,于是,他们“凡新必打、凡新必抢”,似乎放弃新股申购与炒作的机会就是“傻子”,于是,所有新股上市第一天开盘就会“秒停”(44%的涨幅),并且随后还会连拉10个以上涨停板,直至将这些新股一口气炒至数百倍的市盈率才肯罢休,最终导致新股泡沫远超老股!这就是中国A股IPO尴尬!

  类比一下雄安新区房价:既然与之齐名的深圳、上海的平均房价已过4万,那么,雄安新区将来的房价应该是多少呢?如果与周边的北京及天津比较,雄安新区的房价又该是多少呢?因此,如何防止雄安新区房价一步到位,或重现A股IPO限价的尴尬?这是需要我们慎重应对的大难题。

  雄安新区毕竟是建立在一个农村社会的基础之上,将来至少要面临以下各种市场问题及民生难题:

  (1)农村拆迁征地补偿与土地招拍挂开发价格如何对接?土地增值收益如何分配?

  (2)在设立雄安新区的决定公布前,已拿地的开发商是否能继续原先的项目开发建设?是否需要从开发商手中按原价赎回未开发的土地?

  (3)按照雄安新区统一规划重新拿地,是否要区分公共用地与企业用地价格?

  (4)雄安新区房地产开发是遵从行政安排、指令性计划,还是引入市场机制?

  (5)即便目前不让公众炒房、暂时冻结房价,那么,雄安新区将来是否需要房地产市场?它的房价是否会一步到位?

  (6)雄安新区过去大部分地区都是农村,农民只有宅基地、承包地及新农保,突然之间农民变市民,房屋如何还建?土地如何换社保?农民变市民后如何就业?

  因此,县城变新区,不只是一个经济开发问题,还是一个重大的民生问题。雄安新区的土地供应及房地产开发,如何才能与当地经济社会协调发展、良性循环?比如,如何用土地换教育、换就业、换社保(将城乡居民社保转制为城市职工社保)?如何引导当地居民利用国家政策主动就业、积极创业,勤劳致富,而不是一味地依赖或指望征地拆迁补偿?如何防止征地拆迁导致的两极分化,尤其是如何避免过去某些地方曾经出现的因拆迁一夜暴富而导致的吸毒、嫖娼、赌博、挥霍的悲剧?我们应该在征地拆迁补偿、土地增值收益分配上,尽可能采用土地换就业、土地换社保、土地换公共福利的机制,将现金发放转化为递延的社会公共福利,用社会正能量引导农民向市民转型,真正实现农民身份的华丽转身,让他们既有稳定工作和收入,又有可靠的社会保障及社会公共福利。

  事实上,相比于深圳特区与浦东新区,雄安新区的最大挑战是土地供应与房地产开发。深圳经济特区成立于1980年。1979年3月撤宝安县设立深圳市,市政府驻深圳镇。1979年8月撤深圳镇,深圳一名由深圳市名沿用下来。1990年,中共中央和国务院决策开发浦东,1993年浦东新区管委会成立,川沙县的建制撤销,同时将划归到南市、黄浦、杨浦的地区及闵行的三林乡收回,成立了浦东新区。

  由于深圳特区与浦东新区的建设期明显早于全国性的房地产大开发,当时土地供应之充足、拿地成本之低廉,是如今雄安新区所不具备的“天然”优势。在全国性房地产大开发已近尾声、城市房价高企的背景下,雄安新区横空出世,让本地居民产生过高收益预期,并让外地炒房客蠢蠢欲动、企图围猎雄安新区楼市,这无形之中增大了雄安新区建设与管理的难度及风险。因此,雄安新区在建设过程中必须慎重处理好政府与市场、当前与长远、经济与社会的关系,以及城市建设与房地产大开发的关系。这也是考验雄安新区政府智慧与执政能力的关键时刻。

  作者为武汉科技大学金融证券研究所所长

责任编辑:张帆 | 版面编辑:杜春艳
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