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共有产权房:听上去很美

2014年04月08日 08:52 来源于 财新网
要办好共有产权房,关键是三条:一是避免道德风险;二是严防权力寻租;三是吸引社会投资
陈剑

财新网“名家/新秀”专栏作家。约翰霍普金斯大学凯利商学院金融学及房地产学兼职教授,世界华人不动产学会理事会理事。

主要研究房地产市场、房产政策、房贷抵押证券及信用风险定价。马里兰大学史密斯商学院计算金融学博士。现任美国安富金融工程集团董事总经理。

  【名家/新秀】(财新专栏作家 陈剑)最近在财新网上看到一则新闻:住建部有关负责人证实,北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安等6个城市已被列为首批共有产权住房试点城市。

  所谓“共有产权房”,是指由政府和购房者共同拥有产权的房屋。购买时,政府让渡部分土地出让金,并约定相应的产权比例。在一定年限内,只能自住,不能出售、出租。期满后,可选择由政府回购限定的产权,或在市场出售后,按一定比例偿还政府的产权所得。

  相对于“公租房”、“廉租房”等以纯租赁形式存在的保障性住房,和以“经济适用房”和“限价商品住房”等以全产权交易形式的保障性住房,“共有产权房”可谓是走了一条中间路线:住户享有一部分的产权,但是为了获取某些其他权益(比如较低的房价),把一部分产权让渡给第三方,比如政府。

  “共有产权房”并非中国首创,在英美已有先例。比如在英国,就有一类“阶梯式共有产权房”:住户在购房时出资至少25%,另外的75%部分由政府机构“Homes and Communities Agency”出资,而住户需支付25%的房屋抵押贷款,及75%的租金。在住户经济条件允许的情况下,可以逐步赎回剩余产权,即类似一步一步上楼梯,所以称为“阶梯式共有产权”。这项措施一方面可以给中低收入(6万英镑以下)家庭以购房机会,一方面也可以让政府逐步退出以租赁为主的公屋市场。

  美国较少有以政府为主导的“共有产权房”,而大多来自私有金融机构的创新性金融产品,比如“Shared Appreciation Mortgage”,或曰“共有增值按揭”:其核心特点即在于用低息贷款换取房产未来的部分增值收益。这项产品的出台,主要是由于20世纪80年代初美国贷款利率高企使得购房者支付能力下降,而采取的临时应对措施。但是由于在这种情况下,住户失去了对于维护住房的激励,导致房屋状况恶化,使得投资者未来的收益减少,所以未能获得广泛应用。

  中国政府制定的“共有产权房”,据住建部副部长齐骥称,主要针对既不属于保障对象但又买不起商品房的“夹心层”。由于各地房价、收入情况不同,个人-政府出资占比不太可能搞一刀切,而住户如何逐步回购产权,以何种价格回购,如何避免道德风险,都还没有出现在细则中。美国有句谚语,叫做“恶魔就在细则中”(The devil is in the details),可见好的政策也需要有好的细则。

  同时,在目前的保障房政策实施过程中,尤其是以“经济适用房”为代表的全产权交易形式保障性住房,权力寻租是被广为诟病的一大弊端。“共有产权房”如何避免这一问题,也同样值得关注。

  住建部政策研究中心主任秦虹在金融街一次论坛上表示,以北京的自住型商品房为例,这些住房由政府与住户共同拥有产权,在出售时,政府收取30%的增值收益。这有利于阻止投机者进入,又无需政府维护,还便于政府回收资金,减轻了财政压力。可见政府的智囊们也都考虑到了这些问题,但要具体实施,而不是停留在“听上去很美”的阶段,还需要进一步的试错和再设计。目前的六城市试点无疑是积极的一步。

  另一方面,如何利用社会的力量,包括资本市场的资金和信息,也应该是一个值得考虑的方向。毕竟政府的补贴依然来自纳税人,如果可以通过资本市场,让投资者参与住房建设,同时给予一定的税收和政策优惠,未尝不是一件利国利民同时又高效透明的举措。■

责任编辑:张帆 | 版面编辑:黄玉婷
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